Закончится ли эпоха «раздутых» ценников на жилье?
Лента новостей
Сбербанк выступил против схем, когда девелоперы дают пониженную ипотечную ставку за счет удорожания квартиры или объект продается без первоначального взноса. Как работали такие механики и почему банки сейчас заинтересованы в том, чтобы отказаться от них?
Еще недавно реклама с лозунгами «Ипотека под 0,01%» была привычным маркетинговым ходом. Речь о так называемой субсидированной ипотеке. Ее суть простая: банк выдавал дольщику ипотеку по низкой ставке, а разницу между рыночной ставкой на новостройки и ставкой банка застройщик компенсировал банку сам.
Но, конечно, не за свой счет. Он продавал квартиру покупателю по завышенной цене. Тем не менее покупателя это нередко устраивало, ведь ежемесячный платеж получался низкий, хотя за квартиру и приходилось переплачивать несколько миллионов. Кредитные организации тоже были как минимум не против. Рассуждает учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:
Дмитрий Ракута учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости «Банки лоббировали подобные схемы сделки, и это широко рекламировалось не только среди девелопмента, но в том числе и среди банковской среды. Поэтому правила игры у нас немножко поменялись, когда банкам запретили взимать комиссии, их урезали где-то. Поэтому сейчас то субсидирование, которое осталось в небольших количествах на рынке, формируется за счет застройщиков в большей степени и за счет оплаты комиссии, в том числе банком, чтобы снизить ставку».
Но в последнее время таких схем было все меньше. В этом году заработал ипотечный стандарт ЦБ, одной из его задач была как раз ограничить такие уловки. Банки теперь обязаны уведомлять клиентов о разнице между ценой квартиры при покупке в ипотеку и ее справедливой стоимостью.
Как пишут профильные телеграм-каналы, Сбербанк разослал застройщикам предупреждения о том, что, если подобные схемы продолжатся, он может прекратить сотрудничество с ними. Бизнес ФМ направила запрос в банк с просьбой подтвердить или опровергнуть факт письма. Эксперты говорят, что тема буквально «витает в воздухе» последний год. Комментирует партнер компании Develika Петр Барсуков:
Петр Барсуков партнер компании Develika «Самого письма не видел, видел его в прессе. Это в принципе тема давно известная. Причем, мне кажется, не совсем сберовская история. Это уже вызывало озабоченность Центрального банка, который предполагал, что ипотека субсидируется за счет стоимости квартиры: по сути дела, мы субсидируем, при этом увеличиваем стоимость квартиры, она остается в залоге».
С одной стороны, покупателям станет сложнее войти в сделку без реальных накоплений. С другой — и ценники на квартиры перестанут быть «раздутыми». Почему этим сейчас так озабочены крупнейшие банки, рассуждает управляющий партнер «Калинка Russia» Виктория Григорьева:
Виктория Григорьева управляющий партнер «Калинка Russia» «Решение висело в воздухе весь год. Есть некое точное мнение, что цены перегреты, и за период, когда субсидированная ипотека была основным драйвером, цены взлетели в космос за счет наценки. У нас же все объекты экспонируются на сайтах застройщиков, и если мы посмотрим, некоторые покупатели открывали сайт, видели цену и в недоумении закрывали сайт. Почему были проблемы в маркетинге в этом году, как сложно было достать клиента целевого и так далее. Я не вижу абсолютно ничего критического и думаю, что все просто придет в нормальный баланс, стабилизируется цена, перестанет быть разрыв шаблона в голове — а сколько от цены нужно скинуть или, наоборот, накинуть, чтобы купить. Закономерное решение, потому что что вообще имеют сейчас банки в качестве залога? Мы же с вами прекрасно понимаем, что квартира, купленная в ипотеку, — это предмет залога в банке. У него есть оценка. Как раз при субсидированной ипотеке стоимость квартиры значительно превышала рыночную, и получается, что сейчас основная масса ипотечных активов, которые находятся в залогах у банков, стоит значительно выше рыночной цены. Объект явно переоценен. А сейчас будут сдаваться объекты, которые были куплены с помощью субсидированной ипотеки, будет сделана та самая оценка — это, кстати, будет следующий квест на рынке недвижимости, и ни один оценщик не будет указывать стоимость ниже рынка. И, таким образом, банки подведут некий итог истории с субсидиями, с сумасшедшим повышением стоимости квартир, к тому, что, по сути, у них в залоге переоцененные активы. Поэтому нужно было навести порядок, в том числе с залоговыми активами, потому что сейчас большая доля ипотеки не обеспечена активами».
Понять можно и застройщиков, которые были вынуждены применять эти механики на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке и ужесточения госпрограмм. Теперь им придется искать новые способы поддерживать клиентский поток.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
