Дмитрий Ракута

«Касаемо надбавок, здесь основной посыл Центробанка был в том, что, если банки будут готовы выдавать заемщикам ипотеку, то они будут должны закладывать резервные средства на риски невозврата заемщиком ипотеки. Здесь у банков выбор-либо они работают с потенциальным заемщиком по стандартным программам, готовы нести надбавки, которые устанавливает Центробанк, и резервировать денежные средства под заемщиков, либо банки меняют немножко условия по ипотеке, например, повышают первоначальный взнос, увеличивают ставку, но при этом для заемщика ухудшаются условия. Конечно, не каждый банк будет готов следовать и предлагать более выгодные с точки зрения заемщика программы, будет проще ужесточить, пересмотреть программы в целом, чтобы не резервировать денежные средства под невозврат. Поэтому Центробанк тем самым пытается остановить рост кредитов, остановить рост ипотеки, и самый основной фактор — это борьба с инфляцией».

«После всех ужесточений и ведения льготных программ на рынке по факту осталось несколько более или менее популярных программ, которые более или менее доступны. В первую очередь, это семейная ипотека и как раз-таки IT-ипотека. В IT-ипотеке больше возможностей приобрести более дорогую недвижимость, потому что там и ставка достаточно привлекательная, она в некоторых случаях даже ниже семейной ипотеки, и лимиты, то есть сумма кредита там намного выше. Соответственно и спрос на IT-ипотеку становится больше. Лимиты, как мы понимаем, не безграничны, то есть ряд банков будут сохранять лимиты до тех пор, пока у них есть эта возможность, часть банков, возможно, пока что не будут выдавать каждому, кому-то, может быть, откажут. Так или иначе, IT-ипотеки становятся меньше. Более того, по последним прогнозам, все-таки будут делать упор у нас на семейную ипотеку, поэтому с этой точки зрения, возможно, IT-ипотека пока что будет работать, она также будет пользоваться популярностью, но возможностей получить ее станет меньше ввиду того, что лимитов у банков не так много, и ввиду того, что банки будут просто более внимательно, тщательно анализировать заемщика и одобрять эту самую ипотеку не всем. Пока что, я думаю, бюджет и возможности финансирования этой программы будут. Остается вопрос, что будет после 1 июля 2024 года, когда ряд льготных программ заканчивается».

«Здесь в первую очередь можно отметить, что у нас по факту продолжается борьба между двумя ведомствами — Минфином и Минстроем. С одной стороны, Минфин говорит о том, что ипотечный пузырь надувается, нужно охлаждать рынок, ужесточает условия не только по обычной ипотеке, но также и на льготную ипотеку. И есть Минстрой, который говорит, что у нас есть определенные объемы, у нас есть определенные задачи, которые отмечены правительством, когда нужно вводить в эксплуатацию большое количество квадратных метров и нужно поддерживать застройщика. И вот идет борьба между двумя ведомствами. И здесь ключевой момент — это нахождение баланса, потому что, слишком ограничивая рынок и слишком закручивая гайки, в отношении льготных программ в том числе, можно привести к тому, что рынок может полностью встать. Особенно сильно это отразится на первичном рынке ввиду того, что все-таки у нас первичный рынок — это застройщики, это стройка и много отраслей в экономике у нас завязаны именно на строительстве. Соответственно, совсем исключать льготные программы, не поддерживая строительную отрасль, нельзя. С другой стороны, большая закредитованность, возможно, что 2024 год у нас будет рекордным вводом по банкротству ввиду того, что закредитованность у нас растет, но доходы населения, реальные доходы остаются на прежнем уровне. В ближайшее время будет повышен первоначальный взнос — от 30%. Безусловно, это отразится на рынке недвижимости и в том числе на первичном рынке. Также, если будут приняты дополнительные меры в отношении изменений суммы кредита, уменьшения для Москвы и других регионов, то, конечно, сокращение объема выдачи ипотеки и сокращение покупки квартир в новостройках будут меньше. Но вопрос еще в том, сократится ли стоимость квадратного метра. Минфин хочет, чтобы снизилась стоимость квадратного метра на первичном рынке в том числе, но при этом сами банки выдают застройщикам проектное финансирование, а проектное финансирование на новые проекты они не могут выдавать по низким ставкам, потому что ставка ключевая достаточно высокая. И здесь тоже непонятно, как из этой ситуации выходить, поэтому здесь, скорее всего, будет какое-то поэтапное ужесточение».