Кого коснутся эти налоговые изменения и как их правильно рассчитать?
Фото: Екатерина/Фотобанк Лори
Минфин предлагает объединить доход от недвижимости с зарплатой и другими поступлениями, а затем облагать все по прогрессивной шкале — от 13% до 22%. Это означает рост налога на сотни тысяч рублей. Кого коснется, как посчитать и что делать уже сейчас?Начнем с того, что налог с продажи квартиры платит тот, кто владеет ею менее пяти лет, если купил сам. Для единственного жилья, а также некоторых квартир, полученных в наследство или в подарок от близкого родственника, или это приватизированная квартира, достаточно трех лет. После этих сроков налог не платится вообще. А также если недвижимость стоит менее миллиона рублей.
В этой части с будущего года ничего не меняется. Новый механизм Минфина коснется только тех, кому надо продать квартиру срочно и дороже, не выдержав минимальных сроков владения. Налог платится только с разницы между покупкой и продажей. А в случае наследования — от всей стоимости, потому что нет цены покупки.
Сейчас для продажи жилья отдельная налоговая шкала: если квартира стоит менее 2,4 млн рублей, то взимается 13% налог. Если стоимость жилья больше, то на остаток начисляется еще 15%. И все.
Минфин предлагает суммировать доход от продажи с вашей годовой зарплатой, дивидендами, процентами по вкладам, арендой и т. д. И считать налог по общей прогрессивной пятиступенчатой шкале. То есть до 2,4 млн рублей — 13%, до 5 млн — 15%, от 5 млн до 20 млн — 18%, от 20 млн до 50 млн — 20% и свыше 50 млн — 22%.
Как это будет, если новые правила вступят в силу. Допустим, у вас есть только зарплата 125 тысяч рублей в месяц, то есть 1,5 млн в год, и квартира, которую вы купили пару лет назад, и ее надо срочно продать. И продали вы ее на 10 млн дороже, чем купили. Сейчас ваш НДФЛ с зарплаты 13% — чуть меньше 200 тысяч рублей, с продажи квартиры вы заплатите — 1 млн 450 тысяч. Итого 1 млн 650 тысяч!
По новой схеме все суммируется: ваша зарплата 1,5 млн плюс доход от продажи квартиры — 10 млн. И с суммы в 11,5 млн взимается прогрессивный НДФЛ. Налог выглядит так: 13% с первых 2 млн 400 тысяч плюс 15% со следующего интервала до 5 млн рублей, и остаток уже облагается 18%. В итоге налог стал больше на 225 тысяч.
Соответственно, чем выше ваш общий доход с учетом недвижимости, тем больше налог. Например, даже если вы безработный, но заработали на продаже квартиры 30 млн, то налог с этого дохода сейчас примерно 4,5 млн. По новой схеме — плюс почти миллион.
Однако большинство собственников или наследников предпочитают не спешить с продажей квартиры. Говорит основатель Российской гильдии риелтеров Константин Апрелев:
Константин Апрелев основатель Российской гильдии риелтеров «Большая часть людей либо дожидались пятилетнего срока, либо использовали какую-то другую модель налогообложения: то есть продажа и покупка в один и тот же налоговый период либо оплата налога с разницы между покупкой и продажей недвижимости. В принципе, как мне представляется, в самом худшем положении окажутся только те люди, кто получил в подарок недвижимость и кто унаследовал недвижимость. Вот здесь, безусловно, возникает, возможно, необходимость продать быстрее, ну, по крайней мере в наследственных делах. Вот эта ситуация у людей будет, конечно же, болезненной».
Новые правила — это усиление налогового бремени, особенно для тех, кто перепродает жилье. Поэтому тем, кто думает о продаже, лучше сделать это в текущем году, считает гендиректор юркомпании «ЯПРАВ» Павел Зюков:
Павел Зюков гендиректор юркомпании «ЯПРАВ» «Безусловно, это очень негативная тенденция. Те налогоплательщики, которые занимаются, например, перепродажей жилья, конечно, столкнутся с тем, что их маржинальность очень сильно может снизиться. Например, в этом году я получил налоговое уведомление, в котором я увидел имущественные налоги, земельный, транспортный и от процентов по депозитам, и налог, который рассчитывается, если есть превышение лимита. Поскольку работодатель у нас в безусловном порядке всегда считает 13%, а все остальное доначисляют уже налоговые органы в уведомлении. В последующем в этом уведомлении, просто если продать квартиру в 2027 году, то можно будет уже столкнуться с увеличенной суммой налога. Поэтому тем, кто хотел продать квартиру и пока думает, лучше, наверное, ее продать в текущем году, чтобы не попасть на большие налоги, поскольку законопроект, с долей вероятности 99%, будет принят».
Если продать квартиру сейчас невыгодно, некоторые собственники не торопятся: пока сдают или делают ремонт.
