Это 25 квадратных метров в клубном доме на Остоженке: двухуровневый подземный паркинг с охраной и двумя лифтами. Пройдет ли сделка по продаже именно по такой цене и является ли инвестиционно привлекательной покупка машино-места в паркинге ЖК?
Фото: Вячеслав Палес/Фотобанк Лори
Самое дорогое парковочное место на первичном рынке Москвы оценили в 44,7 млн рублей, сообщила ТАСС управляющий партнер экосистемы Kalinka Ольга Кузнецова. Речь идет о площади почти в 25 квадратных метров в клубном доме на Остоженке: двухуровневый подземный паркинг с охраной и двумя лифтами.
Следом по цене идет место в Большом Толмачевском переулке: около 23 квадратных метров обойдутся в 30 млн 200 тысяч рублей. Эта парковка рассчитана исключительно на машины представительского класса. Третья позиция досталась объекту в Брюсовом переулке — 17,7 квадратного метра за 27 млн рублей.
Для сравнения, средняя стоимость машино-места в новых жилых комплексах столицы сейчас составляет около 4 млн рублей. Чем можно объяснить такую цену за парковку?
Комментирует главный аналитик «Циана» Алексей Попов:
— Это фактически два машино-места — там 24 квадратных метра, так называемое зависимое, или семейное, машино-место. То есть цена получается уже не 44, а чуть больше 20 млн рублей, но в принципе в Москве плюс-минус действует такое эмпирическое правило, что машино-место близко по цене к машине, которая на нем будет размещаться. Условно, в экономклассе оно соответствует цене машины экономкласса, в бизнес-классе — по цене машины бизнес-класса. А для элитной недвижимости любые цены — это не более чем приглашение к торгу. Все не так просто, как в недвижимости эконом- и комфорт-класса, где есть цена и по ней, скорее всего, сделка все-таки пройдет.
— Насколько этот рекорд показателен для всего элитного сегмента?
— На самом деле я летом находил варианты почти за 50 млн рублей. То есть в принципе есть сейчас проекты, где машино-места стоят уже в диапазоне 40-50 млн рублей, но, по крайней мере, такие цены фигурируют в прайс-листах. Ну, связано это с тем, что увеличивается стоимость элитной недвижимости. Но, опять же, за какие деньги там проходят конечные сделки, сложнее оценить, потому что сейчас появилось много проектов, где стоимость метра в квартирах в одном и том же ЖК может быть, условно, 2,5 млн рублец, 5 млн и 7 млн рублей. Понятно, что это достаточно условные цифры, и по каким уровням там пройдут уже непосредственно сделки — это уже надо знать внутреннюю кухню конкретного застройщика.
В дорогих домах все дорого, но с парковками иногда бывает и наоборот: арендовать место можно дешевле, чем в новостройке, — говорит риелтор, эксперт по недвижимости Александр Харыбин:
Александр Харыбин риелтор, эксперт рынка недвижимости «Новых хороших домов в элитных локациях в центре Москвы в принципе мало, и за ними идет охота. Это так называемая трофейная недвижимость. Обеспеченных людей в России тоже достаточно, поэтому за свое удобство они готовы платить. Это свободный рынок, где нет льготной ипотеки, рынок идеальной конкуренции по большому счету. Поэтому если за столько выставили, значит, рассчитывают продать; не продадут — значит, снизят цены. Конечно, чем больше машино-место, тем оно обычно дороже, но еще влияет и то, где оно расположено, насколько оно удобное: есть ли рядом колонны, угол какой-то или стена мешает или не мешает. Как формируются цены на машино-места в элитных новостройках? Это свободный рынок, еще играет огромную роль количество машино-мест на количество квартир. То есть если, условно, на 100 квартир 200 машино-мест — это одно дело. А когда у тебя 20 машино-мест на 100 квартир, а это еще элитный клубный дом, то, конечно же, такие места очень дорого стоят. Я видел в бизнес-классе, например, в дорогих премиальных домах, где очень много машино-мест, они стоят дешево, они стоят порой дешевле, чем в новостройках; там аренда, ну, продажи нет, а аренда да. Бывает и такое: пример тому — «Аэробус», там аренда мест ниже, чем в некоторых новостройках ПИКа типа «Матвеевского парка», например».
Выгодно ли сейчас инветировать в машино-места на парковках в элитных домах и в новостройках? Мнение управляющего фондом «Сбалансированные возможности» УК «Альфа-капитал» Алексея Линецкого:
Алексей Линецкий управляющий фондом «Сбалансированные возможности» УК «Альфа-капитал»«Если с точки зрения заработать денег, то точно не стоит покупать, потому что сегодня есть инструменты, которые требуют в сотни раз меньше внимания, а по доходности, я думаю, они будут давать доходность выше, чем покупка парковочного места в элитных домах. Скорее всего, инвестировать в парковки не получится, потому что элитная недвижимость подразумевает некую такую ограниченность. Приобрести парковочное место может только собственник жилого помещения, соответственно, с улицы человек не сможет приобрести парковочное место. Но в домах, скажем, уровня комфорт или комфорт плюс, не имея жилых помещений в доме, можно купить парковочные места. Там действительно это может быть выгодная инвестиция. Однако не стоит забывать, что у инвестирования в недвижимость есть недостатки. Во-первых, требуются дополнительные действия для того, чтобы получить пассивный доход. Ну и со временем парковочные места могут не дорожать. Ну и не забываем, что сегодня у нас ключевая ставка 14% и на рынке сегодня есть очень интересные инструменты, такие как облигации, которые дают доходность, по предварительным подсчетам, на горизонте трех-четырех лет гораздо выше, чем инвестиции в любую недвижимость, в том числе и в парковочные места».
При этом за восемь месяцев этого года на элитном первичном рынке оформили 960 договоров долевого участия на покупку машино-мест. Это на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение спроса на парковку, как говорят эксперты, повторяет динамику рынка новостроек и апартаментов.
Александр Харыбин риелтор, эксперт рынка недвижимости «Новых хороших домов в элитных локациях в центре Москвы в принципе мало, и за ними идет охота. Это так называемая трофейная недвижимость. Обеспеченных людей в России тоже достаточно, поэтому за свое удобство они готовы платить. Это свободный рынок, где нет льготной ипотеки, рынок идеальной конкуренции по большому счету. Поэтому если за столько выставили, значит, рассчитывают продать; не продадут — значит, снизят цены. Конечно, чем больше машино-место, тем оно обычно дороже, но еще влияет и то, где оно расположено, насколько оно удобное: есть ли рядом колонны, угол какой-то или стена мешает или не мешает. Как формируются цены на машино-места в элитных новостройках? Это свободный рынок, еще играет огромную роль количество машино-мест на количество квартир. То есть если, условно, на 100 квартир 200 машино-мест — это одно дело. А когда у тебя 20 машино-мест на 100 квартир, а это еще элитный клубный дом, то, конечно же, такие места очень дорого стоят. Я видел в бизнес-классе, например, в дорогих премиальных домах, где очень много машино-мест, они стоят дешево, они стоят порой дешевле, чем в новостройках; там аренда, ну, продажи нет, а аренда да. Бывает и такое: пример тому — «Аэробус», там аренда мест ниже, чем в некоторых новостройках ПИКа типа «Матвеевского парка», например».
