«Лимиты у банков выделяются часто, и банки активно исчерпывают субсидированные лимиты, которые выделяет правительство и ЦБ. Ввиду того, что вторичный рынок сейчас находится в стагнации, рыночная ипотека на вторчику высокая, и те сделки, которые реально сейчас проходят, это сделки по смене ипотеке и другим льготным программам. Но так как у нас самая популярная программа, с точки зрения доступности, условия, первоначальный взнос неплохой, сумма кредита хорошая в отличие от той же господдержки, то и сама программа очень популярна. Мелкие банки, у которых не такой большой лимит, быстрее исчерпывают свои лимиты. Для крупных банков приостановка на тот или иной период действия программ льготных не будет иметь такой значительный эффект. Для мелких банков приостановка субсидирования и урезания лимитов — это серьезный удар ввиду того, что по факту только этими программами многие банки и живут. Семейную ипотеку однозначно будут продлевать, дальше ее поддерживать, вопрос, насколько хватит финансирования у правительства. Самые топовые банки — «Сбер», ВТБ, «Альфа-банк», «Дом.РФ» — сейчас занимают активную позицию. То есть если ранее «Дом.РФ» занимал топ-10, то сейчас этот банк уже в топ-5 по выдаче льготных программ. Другие банки подтягиваются, также Газпромбанк».

«После всех ужесточений и ведения льготных программ на рынке по факту осталось несколько более или менее популярных программ, которые более или менее доступны. В первую очередь, это семейная ипотека и как раз-таки IT-ипотека. В IT-ипотеке больше возможностей приобрести более дорогую недвижимость, потому что там и ставка достаточно привлекательная, она в некоторых случаях даже ниже семейной ипотеки, и лимиты, то есть сумма кредита там намного выше. Соответственно и спрос на IT-ипотеку становится больше. Лимиты, как мы понимаем, не безграничны, то есть ряд банков будут сохранять лимиты до тех пор, пока у них есть эта возможность, часть банков, возможно, пока что не будут выдавать каждому, кому-то, может быть, откажут. Так или иначе, IT-ипотеки становятся меньше. Более того, по последним прогнозам, все-таки будут делать упор у нас на семейную ипотеку, поэтому с этой точки зрения, возможно, IT-ипотека пока что будет работать, она также будет пользоваться популярностью, но возможностей получить ее станет меньше ввиду того, что лимитов у банков не так много, и ввиду того, что банки будут просто более внимательно, тщательно анализировать заемщика и одобрять эту самую ипотеку не всем. Пока что, я думаю, бюджет и возможности финансирования этой программы будут. Остается вопрос, что будет после 1 июля 2024 года, когда ряд льготных программ заканчивается».

«Какие-то банки, например, Газпромбанк, вообще прекратили работать с господдержкой и льготными программами, какие-то взяли паузу, но это из второго эшелона, крупные банки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк — это 70% рынка — ввели комиссии, и здесь уже застройщикам необходимо выбирать: либо они готовы работать по данным условиям, либо не готовы. Но ввиду того, что сейчас уже есть информация о том, что ряд застройщиков отправил жалобы в ФАС, тут вмешается в эту историю Минстрой, который по факту будет поддерживать застройщиков. Вряд ли банки полностью согласятся на условия застройщиков и отменят, возьмут на себя те самые комиссии, о которых мы говорим, потому что для них это тоже не совсем выгодно, но эта ситуация возникла потому, что в бюджете не хватает средств, чтобы субсидировать постоянно льготные программы, потому что у нас за весь 2023 год не раз приходилось заново продлевать какие-то программы. По сельхозипотеке даже временно приостанавливали ввиду того, что не хватало средств в бюджете, чтобы финансировать эту программу. Надо искать какую-то золотую середину, но главное, чтобы у нас конечный покупатель был не ущемлен, когда мы вроде бы хотели снижения стоимости квадратного метра, ограничиваем льготную ипотеку, а получается, что недвижимость на первичке у нас становится дороже».

«Касаемо надбавок, здесь основной посыл Центробанка был в том, что, если банки будут готовы выдавать заемщикам ипотеку, то они будут должны закладывать резервные средства на риски невозврата заемщиком ипотеки. Здесь у банков выбор-либо они работают с потенциальным заемщиком по стандартным программам, готовы нести надбавки, которые устанавливает Центробанк, и резервировать денежные средства под заемщиков, либо банки меняют немножко условия по ипотеке, например, повышают первоначальный взнос, увеличивают ставку, но при этом для заемщика ухудшаются условия. Конечно, не каждый банк будет готов следовать и предлагать более выгодные с точки зрения заемщика программы, будет проще ужесточить, пересмотреть программы в целом, чтобы не резервировать денежные средства под невозврат. Поэтому Центробанк тем самым пытается остановить рост кредитов, остановить рост ипотеки, и самый основной фактор — это борьба с инфляцией».

«Первоначальный взнос, очевидно, у нас сохранится в 20%, что положительно скажется на объемах кредитования, но так или иначе, льготные программы и в том числе семейная ипотека, в любом случае будут видоизменены. Все программы действуют до 1 июля 2024 года, и, скорее всего, в первую очередь изменится адресность. То есть, ограничат выдачу семейной ипотеки, получить ее можно будет единоразово в одни руки, возможно, даже на одну семью. Сейчас нет никаких ограничений. Возможно и супругу, и супруге брать неограниченное количество ипотек, если позволяет платежеспособность. Многие инвесторы пользуются такой возможностью, и Минфин считает, что как раз те самые ограничения немного охладят рынок недвижимости, и застройщики снизят цены».