То, что присуждают меньше, связано с постановлением правительства, и сейчас суды руководствуются в определении суммы ключевой ставкой в 7,5%. Каковы тонкости судебных процедур и возможно ли договориться с застройщиком, не доводя дело до суда?
Фото: Дмитрий Рогулин/ТАСС
Дольщики, которые в судах пытаются взыскать с застройщиков неустойки, могут получить меньше, чем рассчитывают. Речь идет о штрафах за просрочку сдачи жилья. С этого года отменили мораторий, из-за которого нельзя было взыскать с девелоперов, и теперь можно потребовать компенсации за просрочку, допущенную в 2026-м.То, что присуждают меньше, связано с постановлением правительства. На деле это могут быть сотни тысяч и миллионы рублей. Впрочем, и у девелоперов сейчас дела идут не очень хорошо. Каковы тонкости юриспруденции, мнения всех сторон и личные истории?
В эти дни у москвича Андрея Макарова — радостное событие: он переезжает в новую квартиру в одном из районов столицы. Хотя рассчитывал сделать это еще в прошлом году. Но застройщик передал ключи только в конце февраля. В 2025-м еще действовал мораторий на взыскание с застройщиков неустойки. С этого года его отменили. Значит, что если компания допустила просрочку уже в этом году, то с нее можно взыскать деньги. В случае нашего героя — за два месяца. Дольщик пошел в суд и ожидаемо выиграл. Но присудили ему в два раза меньше, чем он предполагал. Дело в том, что сумма рассчитывается по формуле, исходя из ставки ЦБ. Летом прошлого года, когда застройщик по договору должен был сдать квартиру, она составляла 20%. Но суд посчитал по ставке в 7,5%:
«По ставке 20% там сумма около миллиона. А присудили в итоге 500 тысяч по ставке 7,5%, включая моральную компенсацию. У нас молодая семья, первая наша квартира, мы до этого жили на съемной в Московской области. И эти деньги очень бы пригодились, тем более что мы рассчитывали все-таки переехать в 2025 году, а переезжаем только сейчас, на этой неделе».
Все дело в постановлении правительства, которое описывает детали взыскания штрафов с застройщиков. Не вдаваясь слишком в юридические подробности, из него следует: если застройщик не исполнил обязательства с июля 2023-го по декабрь 2025-го, то после отмены моратория просрочку рассчитывают по ставке ЦБ не более 7,5%. Правда, там есть свои важные тонкости, о чем говорят юристы, защищающие дольщиков. Еще один пункт этого же постановления можно трактовать так: в случае если жилье не сдали в прошлом году, то положение о ставке в 7,5% не применяется. И на эту тему дольщики сейчас спорят с девелоперами в апелляциях. Комментарий председателя коллегии адвокатов города Москвы «АБС» Антона Бакулина:
Антон Бакулин председатель коллегии адвокатов города Москвы «АБС» «Тут формируется текущая правоприменительная практика с учетом того, что у нас имелись мораторий и ограничения неустойки в ее размере, который был установлен постановлением правительства. Из совокупности данных документов и норм, которые суд применяет при рассмотрении дела, и родились как раз 7,5%. Я тут даю оценку как не некое вопиющее нарушение, а как интерпретацию правоприменительной практики и законов, которые на сегодняшний день существуют».
Юридические тонкости понять не так просто. Но если говорить о деньгах — дольщикам присуждают на сотни тысяч рублей меньше, чем они рассчитывали. И чем дороже квартира, тем серьезнее упущенные суммы: это могут быть и миллионы. На ситуацию можно взглянуть и по-другому. Дольщики выигрывают суды. Но и застройщикам придется заплатить меньше, чем требуют. Получается такой баланс интересов. И здесь стоит вспомнить недавние подсчеты «Коммерсанта». У крупнейших девелоперов в этом году либо сократилась прибыль, либо убытки. Поэтому позиция судов со стороны выглядит как «и вашим, и нашим». Мнение застройщиков Бизнес ФМ попросила сформулировать управляющего партнера группы компаний «Живи» и акционера группы компаний РКС «Девелопмент» Станислава Сагиряна:
Станислав Сагирян управляющий партнер группы компаний «Живи» и акционер группы компаний РКС «Девелопмент» «Если застройщик во время кризиса опаздывает со сроками ввода в эксплуатацию, то это может быть связано не просто с тем, что он раздолбай, а с тем, что он испытывает финансовые проблемы. Дальше если суды начнут присуждать большие компенсации в пользу дольщиков, то это может привести к тому, что какие-то другие объекты этот горе-девелопер уже не достроит. С 20-процентной ставкой застройщиков, которые платят 20+, которые закладывали 8-10% ставку… мы видим, что никакого радужного оптимизма в индустрии нет».
Еще один шаг государства в сторону девелоперов: отсудить деньги за просрочку в этом году можно прямо сейчас. Но выплаты по закону начнутся только в следующем. То есть придется подождать, и пока непонятно сколько. Зато на стороне дольщиков есть аргумент для того, чтобы решить с застройщиками другие вопросы. Например, одному моему знакомому тоже сдали жилье с просрочкой. И у него после окончания строительства на пару метров увеличилась площадь квартиры. Это тоже сотни тысяч, которые по договору нужно доплатить здесь и сейчас. Иначе не получить право собственности. История нередкая. Обсудив ситуацию, дольщик подписал с застройщиком документы. Первый не идет в суд, второй дарит ему эти метры. И в целом оба остались довольны друг другом. Потому что договорились.
