Игроки сегмента пробуют на вкус новый показатель, предложенный рынку: коэффициент курортной инфраструктуры
Виды Сочи. Фото: Александр Тараканов/Фообанк Лори
Платформа недвижимости «Домос» и девелоперская компания Gravion совместно предложили рынку новый аналитический показатель для оценки качества курортных гостиничных проектов* — коэффициент курортной инфраструктуры (ККИ). Он показывает, сколько квадратных метров круглогодичной инфраструктуры приходится на одного гостя отеля.
До настоящего времени подобный показатель на российском рынке курортной недвижимости не применялся. Авторы инициативы считают, что ККИ может стать дополнительным ориентиром как для покупателей гостиничной недвижимости, так и для инвесторов, позволяя сравнивать проекты не только по площади номеров или стоимости квадратного метра, но и по инфраструктурному наполнению.
Как гласит официальный пресс-релиз, ККИ предлагается рассчитывать, исходя из площади инфраструктуры, доступной гостям круглый год, и среднего количества гостей. При этом учитывается исключительно гостиничный номерной фонд, без резиденций для проживания собственников. В состав оцениваемой инфраструктуры входят бассейны с подогревом, спа- и велнес-центры, медицинские центры, фитнес-залы, детские клубы, MICE-инфраструктура, гастрономические заведения. Пляжи и сезонные объекты в расчет не включаются.
Для пилотного расчета аналитики изучили строящиеся гостиничные комплексы категорий «четыре звезды» и «пять звезд», расположенные в Адлерском районе Сочи, в так называемом «золотом треугольнике». Как показал анализ, значение коэффициента у современных курортных комплексов отличается в несколько раз (при этом особо подчеркивается: расчеты носят информационно-аналитический характер и не являются рейтингом проектов). Все расчеты выполнены на основе данных из открытых источников и отражают авторскую методику оценки, которая может стать отправной точкой для формирования нового отраслевого стандарта анализа гостиничной недвижимости.
«Сегодня покупатель выбирает не только номер, но и среду. Становится важным сценарий проживания: чем можно заниматься на территории комплекса летом и зимой, сколько общественных пространств предусмотрено, насколько комфортно будет при полной загрузке отеля. При этом площадь участка или масштаб проекта далеко не всегда отражают реальный уровень инфраструктурной обеспеченности. На компактной территории можно создать насыщенную круглогодичную инфраструктуру, а можно иметь большую площадь, которая практически не работает на гостя. Именно поэтому мы предлагаем рынку новый коэффициент. Он не заменяет остальные параметры, но позволяет объективнее оценить качество гостиничного продукта», — рассказывает генеральный директор платформы недвижимости «Домос» Сергей Бражник.
Денис Зацепин/Фотобанк Лори
«Качественный номерной фонд на курортах в России до сих пор остается ограниченным, а темпы строительства новых объектов с инфраструктурой не только для отдыха, но и для здоровья не успевают за спросом. Для туриста, покупателя и инвестора особенно важно понимать, за счет чего конкретный гостиничный проект будет конкурировать за гостя. Одной площади номера или его стоимости для такой оценки уже недостаточно, важен весь продукт. ККИ переводит качество инфраструктурного наполнения в понятный показатель. Кроме того, он может помочь сбалансировать нагрузку на инфраструктуру и создать дополнительные стимулы для развития премиального сегмента, способствовать привлечению системных инвесторов в создание современных курортных объектов», — уверен управляющий партнер компании Gravion Юрий Неманежин.
Бизнес ФМ попросила игроков рынка курортной недвижимости оценить предложение коллег. Насколько предложенный коэффициент показателен, важен и нужен? Стоит ли думать о нем именно как о новом, перспективном отраслевом стандарте? Действительно ли он может стать ориентиром, в том числе для инвесторов и покупателей? И стоит ли что-то изменить в методике расчетов?
Анна Борисова, вице-президент по развитию Azimut hotels
«ККИ кажется перспективным инструментом для количественной оценки инфраструктурной насыщенности курортного гостиничного проекта, он прост и нагляден. Однако он отражает лишь площадь инфраструктуры, не учитывая ее качество, доступность и экономическую эффективность. Поэтому на текущем этапе ККИ стоит применять как вспомогательный аналитический параметр, а не как основной критерий оценки качества или инвестиционной привлекательности объекта. В будущем, после доработки методики и подтверждения корреляции с операционными показателями, ККИ может стать отраслевым ориентиром».
***
Артем Пашкевич, директор по операционной деятельности и развитию компании «Неометрия»
«Идея коэффициента в целом интересная: как дополнительный инструмент оценки гостиничного проекта он может быть полезен. Но как о полноценном отраслевом стандарте о ККИ пока говорить преждевременно. Ведь главный вопрос в том, что для гостя важна не столько площадь инфраструктуры, сколько сам продукт и то, насколько эта инфраструктура ему действительно нужна и удобна. Например, отель может построить огромный конференц-зал и получить за счет этого высокий коэффициент, а для большинства отдыхающих эта площадь может вообще не иметь ценности. И наоборот, компактный спа, хороший ресторан или детский клуб могут быть гораздо более востребованы. К спорным моментам в методике относится и то, что из расчета исключается сезонная инфраструктура. Для курортного отеля парк, пляж, прогулочные зоны, открытые детские и спортивные площадки имеют большое значение. Они могут работать не круглый год, но серьезно влиять на выбор гостя. При этом сама логика оценки инфраструктуры не новая, при проектировании гостиниц и сейчас анализируется соотношение общественных площадей и номерного фонда, обеспеченность ресторанами, спа, бассейнами и другими зонами. Для инвесторов и покупателей ККИ может быть хорошим дополнительным ориентиром, но точно не единственным. Нужно учесть, что большая инфраструктура означает не только более привлекательный продукт, но и дополнительные затраты на строительство и последующую эксплуатацию. Поэтому стоит доработать методику в части отдельного учета разных типов инфраструктуры, их востребованности, сезонности и реальной ценности для гостя. И сравнивать между собой прежде всего похожие гостиничные продукты. Резюмируя, работая с ККИ, более правильно исходить не из принципа «чем больше квадратных метров, тем лучше», а «насколько инфраструктура соответствует концепции отеля и потребностям его гостей».
***
Дарья Канева, основатель и генеральный директор DSS Consulting services
«Универсальных проектов, как и универсальных оценок для строительства девелоперского проекта, не существует. У вас может отличаться формат, класс, потребитель, концепция, логика проекта и так далее. От проекта к проекту будет разниться и инфраструктура. В каком-то случае эффективен один набор, в каком-то другой. Все зависит от экономических параметров проекта, локации, в которой он располагается, конкурентного окружения и еще целого ряда факторов. И вводить данный коэффициент некорректно, так как ошибочны прежде всего исходные предпосылки оценки всей инфраструктуры курорта. В том числе потому, что ей пользуются не только гости отелей, но и местные жители. Нельзя сравнивать аквапарки и рестораны, работающие под франшизой и обслуживающие «все включено», и уж точно никак нельзя из этого делать какие-то выводы и формировать на этой основе какие-то стандарты».
***
Яна Уханова, генеральный директор Mantera hotels
«Я считаю, что инициатива платформы «Домос» актуальна, коэффициент вполне применим. Нашей отрасли не хватает числового ориентира, который перевел бы абстрактную «качественность среды» в измеримые величины. Понятные цифровые коэффициенты востребованы и у кредитных организаций (дополнительный страховочный индикатор), и у государства (индикатор эффективности субсидируемых проектов), и для застройщиков это ценный ориентир для сравнения проектов. Но ККИ имеет свои ограничения, которые не позволят ему стать универсальным инструментом. Так, мы, отельеры, пользуемся собственными параметрами, которые куда точнее отражают экономику проекта, чем абстрактный ККИ вне контекста: во-первых, это соотношение площади номерного фонда к общей площади отеля (показывает, сколько метров «зарабатывают»), во-вторых, общая площадь на номер (если она превышает 65-75 квадратных метров на ключ для курортной «четверки», это сигнал о переизбытке некоммерческих зон). ККИ не хватает привязки к звездности, что влияет на возможность использования его на практике. Так, для гостиницы категории «три звезды» избыточная инфраструктура — рестораны с индивидуальным обслуживанием или масштабный спа-центр на тысячу квадратных метров — не нужны. В этом сегменте востребованы компактный фитнес и формат «шведский стол» на завтраке. Для пятизвездочного отеля картина обратная: недостаточный набор услуг (к примеру, единственный бассейн и отсутствие детской комнаты) снизит цену номера и нанесет урон репутации. Заниженный ККИ для «пятерки» — тревожный сигнал для проекта. Поэтому формулу необходимо дополнить мультипликаторами, отражающим классность объекта».
В целом вопрос насыщенности инфраструктуры упирается в финансы, а не в методику подсчета, отмечает собеседница Бизнес ФМ. «Создание качественной всесезонной инфраструктуры (спа, бассейны и так далее) значительно увеличивает инвестиции застройщика. В нынешних реалиях российского рынка не так много девелоперов, готовых заморозить капитал на семь-десять лет при существующей ставке. Рынок ждет длинного кредитования именно под инфраструктуру. ККИ пока лишь фиксирует существующее положение, но не сможет стать драйвером изменений», — резюмирует Яна Уханова.
