Рынок недвижимости в 2026 году: что будет с ценами на квартиры, ипотекой и новостройками

Эксперты Альфа-Банка и девелоперской компании MR Group — о ключевой ставке, росте себестоимости жилья и конкуренции первичного и вторичного рынков

Последние годы были для рынка недвижимости шоковыми, но девелоперы смогли найти точки равновесия. В первом выпуске нового цикла программ «Масштабный бизнес» старший вице-президент, руководитель департамента по работе с крупными корпоративными клиентами Альфа-Банка Денис Кутасов и финансовый директор MR Group Екатерина Чиркова обсудили ключевые темы: себестоимость как главный драйвер цен, влияние ключевой ставки на спрос и стоимость жилья, дефицит подрядчиков, эволюцию требований властей, неизбежное столкновение первичного рынка со вторичным и грамотное финансирование как залог успеха.

Себестоимость важнее спроса

По словам Екатерины Чирковой, 2025-й был жестко структурирован тремя факторами: высокой ключевой ставкой, удорожанием стройматериалов и рабочей силы, а также качественным скачком в требованиях к архитектуре.

Екатерина Чиркова финансовый директор MR Group «Стремление обеспечить дополнительную устойчивость и снижение рисков банковской системы привело к существенному изменению требований к финансированию строительных проектов и одновременно удорожанию стоимости самого финансирования. Параллельно происходил бурный рост себестоимости — как за счет роста цен на материалы и комплектующие, так и за счет стоимости рабочей силы. Еще один важный фактор — изменение требований города к продукту как в части внешнего облика зданий, архитектуры, соразмерности человеку, так и в части фокуса на инфраструктуре, благоустройстве и комфорте жителей. Все это приводит к тому, что цену на рынке определяет в первую очередь себестоимость, а не спрос».

В 2026 году часть тенденций прошлого года сохранится, но добавятся и новые факторы, отметила Екатерина Чиркова.

Екатерина Чиркова финансовый директор MR Group «Продолжится неспешное снижение ключевой ставки, а следовательно, и стоимости финансирования. Продолжится активная работа над качеством предлагаемого продукта. Процесс получения исходно-разрешительной документации в городе станет более прозрачным и цифровизированным: уже невозможно прийти с бумажкой и получить разрешение. Сейчас надо принести высокополигональную и низкополигональную модели. Все посмотрят, как это вписывается в облик города, и из пяти концепций выберут одну».

Москва: будет красиво, но дорого

Старший вице-президент Альфа-Банка Денис Кутасов обратил внимание на структурные изменения в столице. По его наблюдениям, город вынуждает рыночных девелоперов уходить из сегмента «комфорт», значительную долю которого занял фонд реновации.

Денис Кутасов старший вице-президент, руководитель департамента по работе с крупными корпоративными клиентами Альфа-Банка «Город, по сути, вынуждает рыночных девелоперов строить более дорогие проекты даже в тех районах, которые ранее характеризовались только застройкой класса «комфорт». При сохранении такой стратегии мы увидим довольно резкий рост цен на новое жилье между Третьим кольцом и МКАД с одновременным ростом класса жилья в этих локациях. То есть в Москве будет красиво, удобно, комфортно, но дорого».

Развитие КРТ (комплексного развития территорий) — еще один из ключевых трендов, подчеркивает эксперт.

Денис Кутасов старший вице-президент, руководитель департамента по работе с крупными корпоративными клиентами Альфа-Банка «Сейчас КРТ в целом в стране — это всего лишь 6% рынка. Но в Московской области каждый третий дом возводится по этой схеме. Для застройщиков, участвующих в КРТ, важно правильно просчитать полную экономику проекта. Основная сложность с точки зрения банка-кредитора — риск удлинения сроков консолидации земельных участков, что может привести к увеличению процентной нагрузки до получения разрешения на строительство».

В целом застройщики продемонстрировали устойчивость к вызовам рынка, оценил Денис Кутасов.

Денис Кутасов старший вице-президент, руководитель департамента по работе с крупными корпоративными клиентами Альфа-Банка «В последние годы рыночные условия для девелоперов были по-настоящему сложными и агрессивными. Но многие из них успешно адаптировались и уверенно держат баланс между уровнем готовности объектов и уровнем распроданности, сохраняя достаточно адекватную маржинальность».

Ключевая ставка — главный драйвер изменений

Важный вопрос — доступность жилья на фоне высокой ключевой ставки и сворачивание льготных ипотечных программ. Денис Кутасов обозначил «точку перегиба» — 11%.

Денис Кутасов старший вице-президент, руководитель департамента по работе с крупными корпоративными клиентами Альфа-Банка «Снижение ключевой ставки со стороны спроса будет работать в двух направлениях. Причем снижение до 14-13% не окажет быстрого влияния. Магическое число, которое развернет ситуацию и будет «точкой перегиба», — около 11%. Во-первых, мы ждем, что при этой ставке возобновится достаточно серьезный спрос на коммерческую ипотеку. А во-вторых, ставки на депозиты, скорее всего, станут однозначными, и это будет способствовать перетоку накоплений, в том числе в покупку квадратных метров. Но перспектива ключевой ставки в 11% — это 2027 год, не раньше».

Екатерина Чиркова добавила, что важную роль в повышении ценовой доступности жилья может сыграть политика государства.

Екатерина Чиркова финансовый директор MR Group «А именно: будет ли введена дифференцированная ставка по льготной ипотеке? Будет ли повышена пороговая сумма? Будут ли какие-то инструменты от государства для стимулирования спроса? Либо же какие-то косвенные инструменты, которые облегчат ситуацию у застройщиков и позволят им продавать больше в единицу времени».

Еще один ключевой фактор, который будут определять развитие отрасли в 2026 году, — конкуренция со вторичным рынком при снижении ставки.

Денис Кутасов старший вице-президент, руководитель департамента по работе с крупными корпоративными клиентами Альфа-Банка «Вместе со снижением ключевой ставки застройщики столкнутся с возросшей конкуренцией со вторичным рынком за кошельки потребителей. И это будет сдерживающим фактором для роста цен на первичную недвижимость. Сейчас разница в ценах между первичным и вторичным рынками значительная, особенно в регионах — 50% в пользу первички. В Москве — 20%, что тоже немало. При снижении ставки коммерческая ипотека вернется, и появится спрос на вторичку. Причем речь не обязательно о старом фонде: за последние 15 лет в эксплуатацию было введено более 600 млн квадратных метров жилья, которые могут конкурировать с новостройками как по качеству, так и по уровню комфорта».

Дефицит подрядчиков: проблема или сжатие без потерь для лидеров?

Проблема дефицита профессиональных подрядчиков остается острой, но имеет нюанс. Как отметила Екатерина Чиркова, количество качественных игроков всегда было ограниченным. Сейчас, на фоне сокращения новых запусков, подрядчики сами выбирают заказчиков: им неинтересны компании с нестабильным финансированием.

Екатерина Чиркова финансовый директор MR Group «Подрядчику, как и застройщику, важно иметь качественного контрагента, у которого есть возможность оплачивать работы своевременно, есть бесперебойное финансирование и нормальная рабочая документация, с которым можно работать вдолгую. Рынок подрядчиков вроде как сжимается, но уходят те компании, которые не могут конкурировать, а стабильные и устойчивые продолжают работать».

Банковские продукты: запрос рынка и ответ банков

Со стороны девелоперов растет запрос на комплексное финансирование — от покупки земли до ввода в эксплуатацию, без постоянного пересмотра моделей. Екатерина Чиркова выделила растущую потребность в банковских гарантиях (особенно для инфраструктурных проектов) и в том, чтобы банки рассматривали их в связке с основным кредитным лимитом.

Екатерина Чиркова финансовый директор MR Group «Фактически это банковские гарантии надлежащего исполнения проекта. И хотелось бы, чтобы банк эту банковскую гарантию рассматривал в связке с основным кредитным продуктом, понимая, что он взял риск на себя. Соответственно, срок рассмотрения этой банковской гарантии должен быть минимальный».

В ответ Денис Кутасов сообщил, что Альфа-Банк уже предлагает рынку комплексные и бесшовные продукты.

Денис Кутасов старший вице-президент, руководитель департамента по работе с крупными корпоративными клиентами Альфа-Банка «Сейчас у нас фокус на скорость предоставления этого инструментария, бесшовность и тонкую настройку под потребности застройщика и конкретного проекта, а также перевод рутинных операций в «цифру». Если говорить о продуктах привлечения капитала, то для крупных компаний мы также видим тренд на публичное привлечение капитала как через облигации, так и через цифровые финансовые активы. Эти средства, как правило, используются застройщиками для финансирования пополнения земельного банка. Для девелоперов, приобретающих земельные участки, мы запустили продукт, который называем «три в одном»: предоставляем кредит одновременно на покупку земли, предпроектные работы и само проектное финансирование».

Подводя итоги, эксперты отметили, что 2026 год станет для девелопмента периодом адаптации к новым условиям. Успех компаний будет зависеть от гибкости банковских продуктов, государственной поддержки и способности конкурировать не только с другими застройщиками, но и с вторичным рынком жилья.