Московское жилье: все будет бизнес-классно. Или даже круче
Лента новостей
В границах старой Москвы новостройки сегмента массового спроса активно сдают позиции, и у них на это множество причин. А самым быстрорастущим сегментом столичного рынка за последние пять лет стал даже не бизнес-класс, а класс премиум
Москва становится уже не просто дорогим, а сверхдорогим городом для покупателей недвижимости. Плюс-минус доступное по цене жилье (доля которого в общем объеме сделок в первом квартале этого года, по подсчетам компании CORE.XP*, составила 21% против 28% годом ранее) в основном строится и продается либо в составе запущенных в прежние годы проектов, либо в Новой Москве, либо властями в рамках программы реновации: в сентябре прошлого года в интервью РИА Новости заммэра по градостроительной политике и строительству Владимир Ефимов заявил, что город запустил проект «Московские кварталы» для балансировки финансирования программы и планирует выводить в продажу на рынок около 15% жилья по ней. Девелоперы, не выдерживая давления высоких кредитных ставок, отсутствия былой поддержки со стороны ипотеки, покупательской апатии, противостояния с вторичным рынком, а теперь еще и конкуренции с государством, сокращают объем нового строительства и уходят в более высокие ценовые сегменты. Так или примерно так большинство представляет себе нынешнюю ситуацию.
Вследствие чего Москва, особенно в старых ее границах, окончательного превращается в территорию массового строительства бизнес-класса с легким реверансом в сторону подсегментов комфорт+ и бизнес-лайт и заметным прицелом на премиум. В компании «Плато девелопмент» премиальный сегмент* уже называют самым быстрорастущим направлением на рынке первичной недвижимости старой Москвы: за последние пять лет объем предложения новостроек премиум-класса увеличился в 2,2 раза, а число представленных проектов выросло на 49%. Для сравнения: предложение в массовом сегменте по количеству лотов за аналогичный период прибавило лишь 2%, в бизнес-классе и высокобюджетном секторе рост составил 61% и 60% соответственно.
Таким образом, премиальный сектор развивался в четыре раза быстрее столичного рынка новостроек в целом и теперь по объему предложения практически сравнялся с массовым сегментом, который в течение многих лет доминировал в старой Москве. В марте 2026 года основная часть первичного жилья была представлена объектами бизнес-класса, занимающими 52% от общего числа доступных лотов. На долю массового сектора пришлось 25%, тогда как премиальный сегмент с небольшим отрывом занял 18% рынка. Наименьший объем предложения зафиксирован в категории высокобюджетных новостроек, доля которых составила 5%», — подчеркивают эксперты.
Безусловно, не одна только реновация вкупе с другими перечисленными выше причинами меняет облик столичных районов, прежде всего нецентровых. Ставка на комплексное развитие территорий, программа стимулирования создания мест приложения труда, дефицит земельных участков, заставляющий московских девелоперов соглашаться на компромиссы, активизация региональных застройщиков, не всегда особо разборчивых в выборе адреса прописки своих проектов, — все это если не в краткосрочной, то уж в долгосрочной перспективе точно влияет на статус того или иного района, его транспортное развитие и инфраструктурное наполнение и, конечно, на его место в таблице цен на жилье.
Какие районы уже повысили свой статус и ценовую категорию, каким это, возможно, предстоит, а каким нет? Останутся ли в старой Москве места, где по-прежнему будут появляться относительно недорогие новостройки от девелоперов? Не окажется ли в итоге, что уже и бизнес-класс вместе со своими подклассами начнет вытесняться на окраины, а все остальное столичное пространство захватит класс премиум?
Начать этот разговор, конечно, нужно с итогов первого квартала 2026 года, дающих понимание, чего и сколько строится в данный момент в Москве, как ведут себя цены сегодня и как, скорее всего, поведут завтра и послезавтра.
Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум»
«По итогам первого квартала этого года во всех сегментах рынка новостроек старой Москвы наблюдается прирост средней стоимости квадратного метра. На рынке массовых новостроек она за три месяца выросла на 1,7%, до 417 тысяч рублей. В бизнес-классе прирост составил 2,4%, а показатель в абсолютном выражении увеличился до 546 тысяч рублей. Премиальные новостройки в среднем подорожали на 3,2%, до 903 тысяч рублей (это самый заметный прирост среди всех сегментов рынка). Новостройки элит- и делюкс- класса за квартал практически не выросли в цене: средняя стоимость квадратного метра за этот период увеличилась всего на 0,4%, до 2,4 млн рублей. Впрочем, для оценки ценовых результатов первого квартала важно посмотреть и на внутриквартальную динамику цен, поскольку, судя по раскладам последнего месяца, тренд меняется: в массовом сегменте в марте средняя стоимость квадратного метра сократилась почти на 0,95%, в премиум-классе — на 0,55%, в элитном сегменте — на 0,82%. Исключением стали только новостройки бизнес-класса, в которых показатель увеличился, но символически — всего на 0,4%. Иными словами, предварительно можно сделать прогноз о том, что с точки зрения динамики цен рынок новостроек старой Москвы вышел на плато: то есть цены будут продолжать расти либо очень медленно, либо стабилизируются на текущем уровне с возможной коррекцией. Поскольку ипотека в целом остается недоступной для большинства покупателей новостроек, спрос на рынке относительно слабый, и продолжение ценового ралли в таких условиях, скорее всего, невозможно».
***
Сергей Лобжанидзе, директор системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro
«По данным bnMAP.pro, на конец квартала объем предложения новостроек в административных границах Москвы составил 51 тысячу лотов, что на 2,8% больше, чем в декабре 2025 года, и на 20,1% меньше, чем в первом квартале 2025 года. При этом средняя цена квадратного метра в предложении выросла на 1,7% за квартал и на 24,9% за год (с марта 2025 года) до 529,3 тысячи рублей. Средняя стоимость лота в предложении также выросла за год на 36,4%, до 43,5 млн рублей, а за квартал показатель практически не изменился. Средняя площадь лота увеличилась за год на 9,2%, до 61,5 квадрата, а по сравнению с декабрем отмечено небольшое снижение — на 1,6%. Цены лота и метра, средняя площадь лота на экспозиции показывают такой рост в первую очередь из-за вымывания наиболее бюджетных небольших предложений, смещения предложения в сторону более дорогих сегментов (в которых больше средняя площадь лотов) и, возможно, роста цен на начальных стадиях в новых корпусах на стартах».
***
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development
«По результатам первого квартала 2026 года, средняя цена квадратного метра в массовом сегменте (комфорт-класс и комфорт+) старой Москвы составляет 416,5 тысячи рублей (+22,6% за год), в бизнес-классе — 545,8 тысячи рублей (+15% за год), в премиум-классе — 902,6 тысячи рублей (+18,2% за год), в элитном сегменте — 2,4 млн рублей (+3% за год), в проектах Новой Москвы (также преимущественно комфорт-класс) — 329,7 тысячи рублей (+25,6% за год). Таким образом, наиболее значительное удорожание первичного жилья за последний год зафиксировано в массовых новостройках. Это связано с двукратным исчерпанием объема экспозиции в сегменте и возникшим дефицитом предложения. Девелоперы резко сократили темпы стартов проектов комфорт-класса, что связано с существенным снижением их маржинальности на фоне действия высокой ключевой ставки. Но непосредственно в первом квартале 2026 года показатель стагнировал. Это связано главным образом с исчерпанием наиболее ликвидного предложения, а также с ужесточением параметров семейной ипотеки. Сокращение стоимости рыночной ипотеки по мере смягчения монетарной политики Центробанка, вероятно, приведет к восстановлению активности девелоперов и покупателей на рынке массовых новостроек. В результате цены вновь будут расти как минимум на уровне инфляции, но все же не так стремительно, как в 2025 году. При этом на фоне изменения потребительских запросов девелоперы все чаще будут строить не привычные ЖК комфорт-класса, а массовые новостройки нового поколения — жилые комплексы класса комфорт+ с улучшенными качественными характеристиками. Также массовые проекты, вероятно, станут более компактными. «Эпоха» масштабных кварталов на сотни корпусов сегодня уходит в прошлое».
***
Александр Устинов, директор по развитию компании Professional FM
«Ключевой фактор, сдерживающий интенсивный рост цен сейчас, это высокий процент по ипотеке, ведущий к недоступности ее рыночного варианта за пределами льготных программ. Хотя ключевая ставка в первом квартале года снизилась на 1 процентный пункт, это никак не привело к оживлению спроса, все участники рынка — и девелоперы, и покупатели — сохраняют напряжение. В целом мы видим умеренный рост цен во всех сегментах и локациях на 3-5% за квартал. При этом стоит отметить увеличение интереса к ранее менее востребованным локациям, таким как ВАО, ЮВАО. Также на общий уровень цен давит рост стоимости метра в классе премиум, где среднее значение уже перевалило за 900 тысяч рублей. Рост цен в ЦАО и других популярных районах (ЗАО, СЗАО) будет постепенно замедляться: думаю, по итогам года увидим прибавку не более 10%. А вот в недооцененных локациях Москвы динамика цен будет более существенной, может достичь +20% к концу года. Таким образом будет происходит «выравнивание» локаций по ценовому уровню».
«Первые месяцы 2026 года на рынке новостроек в Москве прошли довольно сдержанно. Покупательская активность просела, и это почувствовали практически все девелоперы», — добавляет директор по маркетингу СЗ «Сияние» Михаил Забрамный. И подчеркивает, что в марте ситуация начала немного оживать, но резких скачков спроса не произошло.
Михаил Забрамный директор по маркетингу СЗ «Сияние» «При этом в ближайшей перспективе однозначно продолжится рост цен — но не ввиду ажиотажного спроса, а по иным причинам. Доступные лоты быстро вымываются, стадия готовности проектов растет, а новые не выходят в большом количестве уже последние пару лет. Снижение ключевой ставки не делает проектное финансирование более доступным, поэтому ситуация с ценовым ростом будет продолжаться. Другой вопрос, что он может замедлиться, и, скорее всего, так и произойдет. Цены будут повышаться менее равномерно: в среднем на 3-5%, но по отдельным проектам рост может составить 15-20%, в зависимости от индивидуальных условий продаж, строительства и финансирования».
Возвращаясь к программам КРТ, МПТ, реновации и так далее, Сергей Лобжанидзе напоминает, что все это в том числе «направлено на то, чтобы децентрализовать Москву, чтобы в Москве были несколько центров притяжения и в смысле привлечения рабочих мест, и в смысле высотных доминант, чтобы Москва превратилась в систему связанных центров. Это упростит логистику, снизит предельную нагрузку на магистрали, отчасти перенаправит потоки внутригородской маятниковой миграции. Это достаточно очевидная задача городских властей, потому что децентрализованный город будет более удобным и устойчивым во всех смыслах». Продолжим.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
