ГАБ-инвестиции, часть II: прогулка по индустриальному парку
Лента новостей
ГАБ 2.0 — так профессионалы рынка называют объекты готового арендного бизнеса в индустриально-логистическом сегменте. У которого, по мнению большинства, есть немало инвестиционных преимуществ
По оценкам управляющего директора категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Олега Изотова, в общем объеме предложения готового арендного бизнеса (ГАБ), о котором мы начали говорить в прошлый раз, склады и производственные объекты пока представлены скромно. «Индустриальные объекты ГАБ могут быть востребованы в краткосрочной перспективе на фоне дефицита качественных площадей. Однако в долгосрочном горизонте их инвестиционная привлекательность выглядит более ограниченной: такие объекты зачастую передаются с уже готовой инфраструктурой, требуют меньших вложений со стороны арендатора и, как следствие, формируют его менее устойчивую связь с конкретным объектом, чем, например, в сегменте стрит-ретейла», — считает эксперт.
Мнение, имеющее право на существование. И все же нельзя не заметить растущую популярность индустриальных парков в целом и индустриально-логистических ГАБ в частности. В столице эти специально организованные территории становятся настоящим драйвером экономического роста, предлагая бизнесу уникальные преимущества, отмечает заместитель директора департамента брокериджа компании RRG Виктория Тупикова.
Виктория Тупикова заместитель директора департамента брокериджа компании RRG «Во многом этому способствует программа комплексного развития территорий, инициированная в Москве. Она привела к масштабному обновлению старых производственных площадок. Вместо устаревших объектов появляются высокотехнологичные технопарки, оснащенные современной инфраструктурой. Бизнес, стремясь к расширению и модернизации, находит в них идеальную среду для своего роста: простор и высота потолков позволяют разместить крупногабаритное оборудование, надежное энергоснабжение обеспечивает бесперебойную работу производств, удобные транспортные развязки упрощают логистику и доставку продукции, современные офисные пространства создают комфорт для персонала. Причем современные технопарки — это не только производственные или складские площади, но и богатая и интересная инфраструктура для резидентов, включающая зоны отдыха, спорта, питания, проживания и так далее, а УК берут на себя все заботы по взаимодействию с арендаторами, резидентами парков, снимая с владельца ГАБ любую головную боль. В том числе УК даже предоставляют услуги подбора нового арендатора, что обеспечивает инвестору полноценный пассивный доход. И не стоит забывать, что арендаторы-производственники — это долгосрочные арендаторы, в чем огромный плюс ГАБ этого сегмента».
По оценкам управляющего партнера компании Parametr Александра Манунина, чаще всего такие ГАБ-варианты выбирают консервативные инвесторы с низкой толерантностью к риску и ориентиром на стабильный арендный доход.
Александр Манунин управляющий партнер компании Parametr «Как правило, этот тип клиента уже имеет положительный опыт инвестиций в аналогичный формат в стрит-ретейле и поэтому идет по привычному пути в индустриально-складском сегменте. Однако важное отличие производственно-логистической недвижимости состоит в быстрой скорости строительства. Инвестируя на старте стройки, инвестор может начать арендный бизнес уже через 12-18 месяцев и достичь при этом более высокого уровня доходности за счет роста стоимости актива за время строительства. Именно поэтому в нашей практике спрос на спекулятивную покупку объектов light industrial выше, чем на покупку ГАБ. Тем не менее компании, и мы в том числе, расширяют линейку инвестиционных предложений, и сегодня инвесторы, ориентированные на максимально безрисковый формат инвестиций, могут также приобрести готовый арендный бизнес».
При этом покупка индустриальных ГАБ инвесторами-рантье должна быть тщательно проанализирована, чтобы обеспечить арендную ликвидность и устойчивость актива, подчеркивает управляющий активами нескольких паевых инвестиционных фондов Алексей Ванчугов. «В частности, стоит обратить внимание на транспортную доступность, возможности для грузового транспорта, близость к агломерации, наличие, доступность и запас мощностей (электричество, вода)», — напоминает эксперт.
Подробнее о сегодняшнем и завтрашнем дне ГАБ индустриально-логистического сектора Бизнес ФМ поговорила с управляющим директором, партнером компании Skladman USG / ПАРСК Евгением Нумеровым.
— Сегодня промышленные объекты ГАБ — это не просто отдельные здания, а часто ядро городской экономики, инфраструктура для городского бизнеса и технологических стартапов, где на одной площадке сосредоточены производство, исследования, сервисы и логистика последней мили. Инвестор, приобретая такой объект, получает не просто квадратные метры, а встроенную часть городской экосистемы с предсказуемой доходностью. Крупный капитал уже проголосовал за этот сегмент, увеличив долю промышленных активов в портфелях в разы, и для консервативных инвесторов это служит главным сигналом о том, что направление является одним из наиболее устойчивых на рынке коммерческой недвижимости. И я уверен, что радикальный рост интереса к ГАБ, который наблюдается сегодня, напрямую связан с сегментом промышленных (индустриальных) ГАБ, которые называют ГАБ 2.0. Причина заключается в смене модели поведения: производственные и логистические компании все чаще предпочитают не покупать недвижимость, чтобы не замораживать капитал в основных средствах, а арендовать, что создает устойчивый спрос. Одновременно институциональные инвесторы по всему миру за последние десять лет увеличили долю промышленных и складских объектов в своих портфелях в три раза, и этот тренд с задержкой в два‑пять лет пришел в Россию.
— А портрет инвестора в индустриально-логистический ГАБ сильно отличается от портрета инвестора классического, стрит-ретейлового формата?
— Инвесторы, для которых варианты ГАБ, в том числе и индустриально-логистические, являются максимально правильными, — консервативные институциональные инвесторы и частные инвесторы, ориентированные на долгосрочную защиту капитала и стабильный арендный доход, не желающие при этом заниматься оперативным управлением объектами. И повторю, очень привлекательными здесь становятся промышленные и индустриальные объекты ГАБ, особенно те, которые подходят под логистику последней мили и легкое производство. Причина в их универсальности: объект с правильными физическими характеристиками может использоваться разными типами арендаторов — от производственных компаний до продуктового ретейла и складских операторов. Даже если текущий арендатор по каким‑то причинам освободит помещение, объект не теряет инвестиционной привлекательности, потому что остается востребованным как городская инфраструктура. В отличие от офисной или торговой недвижимости, промышленные объекты ГАБ демонстрируют более высокую устойчивость к экономическим колебаниям, что подтверждается динамикой ставок капитализации.
— Но с точки зрения экономической модели принципиального отличия от классического ГАБ в индустриально-логистическом сегменте нет — это такая же покупка готового арендного бизнеса...
— Да, отличие заключается в самом продукте и стадии рынка. Раньше индустриальные и складские помещения в формате арендного бизнеса практически отсутствовали как предложение. Сегодня девелоперы начали активно строить объекты легкой промышленности (light industrial), изначально ориентируясь на их сдачу в аренду. Но, безусловно, инвесторам важно помнить, что физические характеристики объекта имеют определяющее значение для его долгосрочной ликвидности, и ориентироваться нужно не только на текущую арендную ставку. Рынок новых промышленных объектов находится в первом десятилетии своего развития, и пока нет накопленной статистики, позволяющей однозначно оценить, какие параметры наиболее востребованны. Однако уже сейчас ключевыми являются три момента: наличие рампы для разгрузки, высота потолков и нагрузка на перекрытия. Отсутствие рампы может существенно сузить круг потенциальных арендаторов, когда рынок насытится. Недостаточная высота (например, 4,5 метра вместо 6-7 метров) и нагрузка в одну тонну на квадратный метр вместо полутора тонн делают объект малопригодным для складских операторов и логистики последней мили, даже если изначально он строился под производство. Подводный камень заключается в том, что девелоперы часто экономят на этих параметрах, а инвестор, ориентируясь на текущего арендатора, может не заметить риск. Но при смене арендатора объект с недостаточной высотой или нагрузкой может оказаться трудно сдаваемым и потерять в стоимости.
Впрочем, не только в индустриально-логистическом — в каждом недвижимом сегменте, предлагающем инвестору ГАБ-варианты, есть свои подводные камни. И коллеги Евгения Нумерова готовы продолжить этот разговор в заключительной части материала.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
