Тренды и тенденции на российском рынке недвижимости обсудили с основателем Российской гильдии риелторов Константином Апрелевым
ЖК «ОМ Ботанический». Фото: пресс-служба компании «ОМ девелопмент»
На сколько выросли цены на жилье в Москве и Сочи? Как отразились на рынке новые правила по семейной ипотеке? В чем подвох покупки квартиры в рассрочку? И стоит ли присмотреть себе квадратные метры в Сочи? На эти вопросы в интервью Бизнес ФМ ответил основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. С ним беседовала Светлана Чередникова.
Цены на жилье в России продолжают расти. Квартиры в новостройках в городах-миллионниках за год подорожали на 10%. В январе-сентябре средняя стоимость предложения составила 231 тысячу рублей за квадратный метр, средняя стоимость продажи — 198 тысяч. При этом рост цен идет параллельно со снижением спроса. Константин, поговорим для начала о новостройках в Москве и Петербурге.
Константин Апрелев: Если сравнивать итоги девяти месяцев в Москве, небольшой прирост количества сделок на новостройки примерно составил 10-15% по отношению к прошлому году. Но если сравнивать этот результат с 2024 и 2023 годами, спрос реально сократился в два раза. Если мы говорим о новостройках, которые приобретаются с ипотекой, то здесь мы тоже наблюдаем совсем небольшой прирост: примерно на 2% увеличилось количество сделок с использованием ипотеки на первичном рынке. В основном, на мой взгляд, это результат того, что рынок раскачали угрозами изменения льготных программ. Сначала это произошло в январе, потом в июне, и потом — в сентябре, когда за неделю до 1 октября обнародовали реальное изменение ипотечных льготных программ. Естественно, это повлияло на рынок. В Москве на последней неделе количество сделок увеличилось к среднестатистическому за неделю в четыре раза.
Понятно, что цены предложения на новостройки очень сильно отличаются как по цене квадратного метра и его качеству, так и по условиям самой сделки. Например, по сделкам рассрочки застройщики специально увеличивают цену продажи квадратных метров, чтобы потом вам предоставить на год-два рассрочку по ипотеке. Но очевидно одно: цены сделок, которые фиксирует «Дом.РФ», растут реально медленнее, чем темпы инфляции на первичном рынке. Речь идет о 3-5% по итогам девяти месяцев текущего года. Мы говорим сейчас именно о сделках, а не о ценах предложения.
Давайте все-таки назовем среднюю стоимость квадратного метра в Москве.
Константин Апрелев: Надо понимать, что структура объектов очень разная. Например, в Москве все застройщики перебрались из сегмента экономкласса жилья в сегмент бизнеса, из бизнес-класса в премиум, из премиума — в элит. Все те же проекты, которые они строили на ступень ниже по уровню рейтинга, а то и на две ступени, они перепозиционировали в более высокие категории, хотя на самом деле это совсем не так.
Сегодня в среднем новостройки позиционируются от 500 тысяч за квадратный метр. Если мы говорим о вторичном рынке, то от 300 тысяч за квадратный метр. Если мы говорим о тех же самых новых домах тех же самых застройщиков, но уже построенных, то разница около 100 тысяч на квадратный метр вполне может быть. Грубо говоря, есть построенный дом и есть дом на стадии строительства, еще даже возведения каркаса, — он стоит дороже на 15-20% в ценах предложения, а то и на 30%. Очевидно, что это вообще не отражает никакие потребительские характеристики этих объектов.
Это происходит из-за роста затрат?
Константин Апрелев: Это происходит в том числе потому, что вам продают не просто квартиру, а финансовый продукт. То есть вы ближайшие два года ипотеку не платите — эти проценты, которые вы должны были бы заплатить, вы переплатили в начальной цене.
Вторая история — это рост стоимости проектного финансирования и рост стоимости денег, потому что застройщикам, если они не наполнили эскроу-счета в достаточном объеме, предоставляются кредиты на строительство, естественно, по рыночной цене. А застройщики не наполнили эскроу-счета необходимым объемом привлечения финансирования от дольщиков. Поэтому, конечно, мы наблюдаем существенное удорожание стоимости проектного финансирования для застройщиков, и это сейчас главный момент, который влияет на рост цен.
И самое главное — это задержка сроков строительства. Застройщики не укладываются в те сроки, которые они заявляли предварительно, а чем дольше они строят, тем больше они процентов должны по кредитам.
Что касается закона о семейной ипотеке, который заработал с 1 октября, сейчас в Москве и Московской области, а также в Петербурге и в Ленинградской области заявлены определенные параметры. Например, двое детей — это ипотека под 10%, объем кредита — 15 млн рублей. Что в Москве можно приобрести за эти деньги?
Константин Апрелев: В новостройке можно подобрать. Если мы говорим сейчас о жилье все-таки экономкласса, в принципе вполне можно подобрать жилье, даже двухкомнатную квартиру. Я сейчас говорю о примкадье, замкадье и Новой Москве. А если мы говорим о трехкомнатных квартирах, то это немножко подальше, в районе 30-километровой зоны ближайшего Подмосковья. Другое дело, что период ожидания ввода жилья в эксплуатацию тоже является существенным фактором для большинства покупателей: квартиру они не получили, а деньги по кредиту платили.
Вы имеете в виду задержку по вине застройщика?
Константин Апрелев: Я имею в виду не только задержку. Срок ожидания на самом деле два-три года, а в случае задержки — четыре-пять лет. Поэтому в большей части эта программа работала исключительно на инвестицию. Надо понимать, что вообще-то всего 15%, максимум 20% населения воспользовалось льготными программами — из всех, кто в эту категорию попадает. Это пятая часть. Естественно, нужно переформатировать эту программу. Если мы хотим решать реально жилищные проблемы семей, то нужно дотировать ставку найма жилья.
Поговорим о вторичном рынке по поводу скидок. Традиционно считалось, что рынок вторички более гибкий и продавцы могут сделать покупателям гораздо более интересные предложения, чем на первичном рынке, что им есть куда двигаться.
Константин Апрелев: Сейчас на первичном рынке можно получить скидку и 5%, и 8%, и 10%, и 15%. Более того, застройщики на первичном рынке сейчас в отношении 60% проектов, которые они ведут, уже применяют очень существенные скидки. Раньше, в начале года, это было 10-15%.
Это скидка за счет маржинальности?
Константин Апрелев: И за счет маржи, и за счет снижения будущих потерь. Им лучше получить деньги сегодня и не брать их в кредит завтра. На вторичном рынке вы никогда не увидите скидку в 10%. Когда человек выходит с продажами на вторичный рынок, он достаточно внимательно анализирует окружение. А окружение, как правило, очень сильно сформировалось. Я думаю, что сегодня базовая скидка — это около 3%, максимум 5%. В каких-то случаях до 8%, когда совершенно убитая квартира, но человек ее позиционирует как квартиру с ремонтом. Очень многое зависит от лояльности сторон, от условий сделки, от того, ипотека это или живые деньги. Сроки выхода на сделку тоже играют роль. Состояние самой квартиры и транспортная доступность: десять, максимум 15 минут пешком от метро либо платформы электричек для Москвы — это ключевой параметр, который может на 10-15% поменять цену объекту.
А что со спросом?
Константин Апрелев: Абсолютно стабильный. Причем на вторичном рынке цены растут более высокими темпами, чем на рынке новостроек, опережая инфляцию. От 7% до 10% — это Москва и Питер. Во всех остальных городах-миллионниках меньше. В Москве это 300-350 тысяч за метр, в Петербурге — 250-270 тысяч за метр, в Сочи — 250-300 тысяч за метр, все остальные города — около 200 тысяч и меньше.
В Сочи и вообще на черноморском побережье еще недавно скупали недвижимость, все, что появлялось на рынке, и цены там устремились в космос. Как ситуация обстоит сегодня, учитывая непростую обстановку? Сейчас там рынок немного встал? Может быть, это рынок покупателя? И что лучше тогда рассматривать?
Константин Апрелев: Я как пять лет назад не считал рынок Сочи привлекательным, так и сейчас не считаю его инвестиционно привлекательным. С моей точки зрения, там цены крайне завышены. Прежде всего они были завышены потому, что было запрещено вообще строить новое жилье несколько лет. Закрытие лояльности к российским инвестициям со стороны Европы и других регионов, которые находятся в сходных климатических зонах, естественно, привело к всплеску роста цен. Любой всплеск роста цен перегревает рынок, спрос там снижается. Мы наблюдаем сейчас именно такую картину. Перспектива завершения СВО несколько восстановит спрос в этом регионе.
То есть сейчас спрос встал?
Константин Апрелев: Он не встал, он все равно есть. Другое дело, что после окончания курортного сезона обычно вплоть до февраля курортная зона по объему сделок существенно сокращается — примерно в полтора-два раза. А после окончания СВО появятся другие, более привлекательные зоны с недвижимостью, например той же крымской, однозначно пойдут инвестиции в Крым, начнет развиваться крымская инфраструктура. Территория там больше, а цены там сейчас в 2,5 раза ниже.
Вы намекаете, что недвижимость лучше покупать сейчас в Крыму? Это рынок покупателя.
Константин Апрелев: Нет, там сейчас еще и со светом и водой существенные перебои. Но перспектива окончания СВО совершенно по-другому расставит точки над i, инвесторы однозначно в этот регион вернутся, и произойдет перераспределение покупателей. Торопиться сейчас покупать что-то в Сочи, на мой взгляд, точно не стоит, потому что определенная переоценка инвестиционной привлекательности этой недвижимости совершенно точно произойдет, и, что самое главное, конкурентная среда поменяется.
