В редакцию Бизнес ФМ обратился кадастровый инженер из Москвы. Он рассказал, что Росреестр отказывает в регистрации перепланировок помещений в нежилых домах.
Ведомство ссылается на то, что любые изменения являются реконструкцией, на что в большинстве случаев требуется разрешение. Проблема не только московская: то же самое происходит и в других регионах.Дмитрий — кадастровый инженер с 20-летним стажем. По его словам, чуть больше года назад в российской столице зарегистрировать перепланировку помещений в нежилых домах стало почти невозможно. Любые работы в таких помещениях Росреестр приравнивает к реконструкции. То есть собственнику нужно получать разрешение на строительство, а потом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это требует денег и времени. В результате заказчики начали отказываться от кадастровых работ, говорит Дмитрий:

«Росреестр говорит, что у нас нет вообще такого понятия, как «перепланировка в нежилых домах». А раз понятие отсутствует, значит, мы будем пользоваться требованиями по реконструкции здания. И получается, любая перепланировка офиса автоматически является реконструкцией. Снос обычной перегородки является реконструкцией. Сейчас у нас такая ситуация, что клиенты, заказчики говорят: «Слушайте, если мы не можем сдать в Росреестр документы, зачем нам тогда что-то делать?» И, соответственно, все отказываются от работ. А есть компании, которым нужно, например, зарегистрировать договор аренды для ресторана. И сейчас, чтобы это все прошло, рестораны идут на хитрость: просто сдаем старые документы, которые не соответствуют действительности».

Это не только московская история. Предприниматель из Казани Александр рассказал Бизнес ФМ, что в других регионах тоже сложно внести изменения в ЕГРН после перепланировки помещений в нежилых домах. По словам Александра, так или иначе, но пока эти проблемы удается решать:

«Мы выходим из этой ситуации следующим образом: либо заключение кадастрового инженера о том, что перепланировка не имеет признаков реконструкции, либо — потяжелее артиллерия — организация экспертная, которая имеет соответствующие строительные допуски, выдает свое заключение о том, что произведенные изменения реконструкцией не являются. Сложно? Да. Через переписки, через переговоры с регистраторами, но так или иначе по объектам проблема решается. И в Москве такие случаи были, и в Татарстане, и в Новосибирске».

Потребность в перепланировке без изменения конструкции нежилого здания возникает довольно часто. Представим, к примеру, что кто-то решил открыть салон красоты в торгово-развлекательном центре. Есть помещение, нужно разграничить зоны: здесь у нас — маникюр, здесь — солярий, а тут будем делать стрижку и укладку. Значит, надо ставить перегородки. А это уже получается реконструкция, если следовать логике Росреестра. То же самое относится к магазинам, предприятиям сферы услуг, кафе, ресторанам, офисам и так далее.

Отказаться от регистрации перепланировок в нежилых домах, конечно, можно — ни уголовной, ни административной ответственности за это не предусмотрено. Но тогда у собственника возникнут другие проблемы. Продолжает гендиректор юридической компании Lawyer Consulting Марианна Авакова:

Марианна Авакова гендиректор юридической компании Lawyer Consulting «Например, при продаже потенциальный покупатель может сказать: «Сначала согласуйте перепланировку, потому что мало ли что вы здесь натворили и как это может сказаться в будущем на помещении, согласуйте, потом я буду приобретать». Или, если я захочу заложить этот объект недвижимости в банке, банки тоже не любят принимать и зачастую отказывают в выдаче каких-то кредитов под залог недвижимого имущества, если перепланировка в нем не согласована. Поэтому просто это затрудняет распоряжаться, использовать это имущество».

По словам юристов, проблемы с государственной регистрацией перепланировок в нежилых домах начались с письма Росреестра от 30 января прошлого года. В нем говорится, что определение перепланировки есть только в Жилищном кодексе, а значит, к нежилым зданиям это не относится. И дальше цитата: «Изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию». Отсюда следует, что надо получать разрешение на строительство и так далее. Хотя Градостроительный кодекс говорит, что никаких разрешений не требуется, если работы не затрагивают конструкцию здания и не меняют характеристики его безопасности.

Комментирует партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов:

Дмитрий Некрестьянов партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» «Письмо Росреестра является творческим анализом понятия «реконструкция», предусмотренного Градостроительным кодексом. По факту Росреестр в своем письме пошел по строго формальному пути и фактически указал на то, что любые изменения планировочных решений являются реконструкцией, что, очевидно, не соответствует формулировке и духу закона. С учетом того, что в самом Градостроительном кодексе прямо предусмотрен некий объем работ, который выполняется без разрешения на строительство без согласования с кем бы то ни было, то такое толкование, которое здесь дает Росреестр, является расширительным и на самом деле создает необоснованные риски для граждан, бизнеса».

Редакция Бизнес ФМ направила запрос в Росреестр, пресс-служба прислала письменный ответ. Тут без цитаты тоже не обойтись. «Данный вопрос носит глубокий правовой характер, что не предполагает его поверхностное обсуждение, в том числе в рамках комментария для СМИ». Комментарий, однако, есть. Но прямого ответа на вопрос, почему Росреестр не регистрирует перепланировки в нежилых зданиях без получения разрешений, в сообщении пресс-службы Росреестра найти не удалось.