Недавно сразу два игрока сферы рынка недвижимости подробно высказались на тему оптимизации бюджетов при строительстве объектов. Первое высказывание, автором которого стала коммерческий директор компании «Фасадные решения» Ирина Нагина, прозвучало на «Фасадной неделе 2026», состоявшейся в конце сентября в Москве*. Дискуссия, в которой принимала участие эксперт, как раз была посвящена поиску ответа на вопрос: как оптимизировать бюджет фасада без потери качества и архитектурной идеи проекта.

Статистика «Фасадных решений» гласит, что сегодня оптимизацию на том или ином этапе проходят девять из десяти девелоперских замыслов. И оптимизацию серьезную: в портфеле компании были объекты, при строительстве которых отдельные решения позволяли на десятки процентов сокращать стоимость материалов, одновременно снижая затраты на монтаж.

По наблюдениям Ирины Нагиной, один из основных оптимизационных инструментов — подбор технологической альтернативы с сохранением исходного архитектурного решения. Например, замена натурального камня на СФБ (стеклофибробетон) позволяла сократить стоимость материала на 60%, а монтажа — на 35%. Переход с СФБ на алюминиевые кассеты давал экономию 40% на материале и 45% на монтаже, с алюминиевых кассет на стальные — до 50% на закупке материала. Замена клинкерного кирпича бетонной плиткой приводила к снижению затрат примерно на 20% как на материале, так и на монтаже. На отдельных объектах комплексная работа с решениями позволяла сокращать расходы на материалы до 47%, а на монтаж — до 25%, к тому же внутри одной категории материалов смена бренда может давать еще 10-20% экономии.

При этом, как еще раз подчеркивает эксперт, сокращение бюджета не обязательно приводит к упрощению архитектурных решений. «Оптимизация сама по себе не означает, что фасад нужно сделать проще или дешевле на вид. Ее, оптимизацию, необходимо рассматривать не только как закупочную задачу: стоимость фасада зависит от материала, подсистемы, сложности узлов, трудоемкости монтажа и дальнейшей эксплуатации. Проблемы начинаются, когда отдельные позиции сметы сокращают без понимания того, какую роль они играют в архитектуре, технологии монтажа и дальнейшем обслуживании. В результате можно выиграть в стоимости материала и потерять на монтаже, эксплуатации или ценности самого продукта», — поясняет Ирина Нагина.

Отдельного внимания заслуживает взаимодействие участников проекта. По словам эксперта, наиболее болезненные изменения возникают, когда сначала формируется архитектурное решение, и только потом (иногда много позже) начинает оцениваться его стоимость и реализуемость. Чем раньше в работу включены специалисты, одновременно разбирающиеся в проектировании и реальном монтаже, тем больше вариантов сократить затраты без заметного изменения продукта.

«Если мы хотим сохранить класс объекта, вопрос нельзя сводить к поиску самого дешевого аналога. Порой другой материал позволяет сохранить тот же архитектурный прием и при этом заметно сократить стоимость. Иногда резерв находится в подсистеме, монтаже или выборе производителя. Поэтому сильная оптимизация начинается с понимания того, что именно в фасаде создает ценность для проекта, а где стоимость можно снизить без потери этой ценности», — резюмирует Ирина Нагина.

О поисках баланса между снижением стоимости строительства и сохранением качества, о том, где проходит граница разумной оптимизации и какие решения действительно снижают затраты без ухудшения объекта, задумался и ГИП и руководитель проектов компании «Вектор проект» Тарас Алексеев*. «В 2026 году заказчики все чаще требуют сократить бюджет строительства. Но при этом нельзя жертвовать безопасностью, архитектурной задумкой, менять сроки. Профессиональный проектировщик помнит: оптимизация не равно дешевые материалы или упрощение решений. Часто куда больший эффект дают грамотная конструктивная схема, технология строительства и детальная проработка еще на стадии концепции», — такую позицию отстаивает эксперт. И приводит ряд конкретных примеров.

Так, в несущих конструкциях нередко закладывают лишний запас прочности. Но избыточные сечения железобетона, процент армирования или металлопроката — это дополнительные затраты заказчика. Поэтому задача проектировщика — обеспечить надежность и механическую безопасность, но без необоснованного расхода материалов. Особенно внимательно нужно подходить к фундаментам: учитывать нагрузки, геологию, окружающую застройку, площадку и возможности подрядчика.

Фото: Артем Геодакян/ТАСС

«На одном нашем объекте требовалось возвести пристройку в плотной существующей застройке. Сначала рассматривали фундаментную плиту, но для нее понадобилось бы дорогое шпунтовое ограждение котлована, чтобы защитить соседние здания. Предложили свайное основание. При проработке выяснилось, что забивка свай рядом с существующими зданиями недопустима, а оборудование для вдавливания свай на площадке физически не разместить. В итоге применили буронабивные сваи прямо в грунте. Это позволило отказаться от дорогих мероприятий и существенно сократить затраты на фундамент. Пример показывает: экономичное решение иногда определяется не расходом бетона или арматуры, а правильно выбранной технологией», — рассказывает Тарас Алексеев.

По его оценкам, перспективный инструмент оптимизации — совместное использование BIM, автоматизированных расчетов и искусственного интеллекта. Они сокращают трудозатраты на анализ альтернатив и дают заказчику информацию для инвестиционных решений.

«Например, заказчик решает увеличить расчетные нагрузки на перекрытия, чтобы расширить использование помещений и привлечь более выгодных арендаторов. Это влияет на конструктив: могут потребоваться большие сечения колонн и балок, дополнительное армирование, усиление фундаментов. Стоимость растет. Но отказываться от идеи только из-за затрат неправильно — нужно понять, оправдает ли рост стоимости потенциальный рост арендных доходов. Раньше такой сравнительный анализ требовал много ручной работы, сейчас расчетные комплексы проверяют несущую способность, BIM работает с моделью и объемами материалов, ИИ обрабатывает расчеты, сопоставляет спецификации и готовит аналитику. При подготовленных моделях и данных предварительный анализ отдельных решений можно выполнить в разы быстрее. Заказчик раньше оценивает последствия, выбирает обоснованные решения и снижает риск дорогих переделок», — еще один пример грамотной оптимизации от Тараса Алексеева.

Фасады, о которых уже шла речь, он называет отдельным направлением. Разница в стоимости между простой системой из сэндвич-панелей и сложным фасадом с алюминиевыми композитными панелями, витражным остеклением и декором может быть в несколько раз. Но девелоперу не всегда удается выбрать самый дешевый вариант: облик должен соответствовать градостроительным требованиям, а для коммерческой недвижимости фасад — важный элемент привлекательности. Так что принципиальные решения по фасадам важно прорабатывать с заказчиком уже на стадии архитектурной концепции, вторит мыслям Ирины Нагиной Тарас Алексеев.

«Эффективна комбинация материалов: сэндвич-панели на основной площади, витражное остекление на главных фасадах, декоративные ламели или сетчатые конструкции. Так сохраняется выразительность и не растет неоправданно стоимость. Экономию дает и оптимизация крепления фасадных материалов. В одном проекте мы изменили раскладку сэндвич-панелей и их стыки — потребность в дополнительных металлоконструкциях фахверка сократилась примерно на 40%, а облик здания почти не изменился. То есть оптимизация фасада идет на двух уровнях: архитектурном — за счет рациональной комбинации материалов, и конструктивном — за счет снижения материалоемкости крепления без изменения архитектуры», — делится подробностями эксперт.

И сразу же предупреждает: все-таки не каждое решение можно упрощать. Механическая безопасность, надежность несущих конструкций, пожарная безопасность и эвакуация людей — зона, где компромиссы, нарушающие обязательные нормы, недопустимы. Нужно различать и четко разграничивать обязательные требования и положения, где возможны альтернативные технически обоснованные решения: тут ГИП решает, как соблюсти нормы и найти эффективный способ их выполнения.

«В ходе строительно-монтажных работ бывают отклонения от проекта и дефекты. Позднее их обнаружение ведет к дополнительным расходам и задержкам. Если выявить проблему вовремя, специалисты надзора вместе с проектной командой быстро прорабатывают техническое решение и рациональный способ устранения. Главное — сохранить безопасность и надежность конструкций и не навредить будущей эксплуатации. Практика показывает: оперативное взаимодействие проектировщика и строителей позволяет избежать дорогих переделок. Поэтому авторский надзор снижает и риски, и затраты», — утверждает Тарас Алексеев. Продолжим.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ