Торговая недвижимость: размышляя об экономике и безопасности

Следующее предложение Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла (АТЭР), о котором Бизнес ФМ уже частично рассказывала, связано с пересмотром парковочных нормативов для городских торговых центров. Инициатива позволит уменьшить обязательную вместимость парковки с 1000 до 730 мест при сохранении 100 мест для людей с инвалидностью. Для нового проекта это соответствует примерно 0,7 гектара наземной парковки либо сотням миллионов рублей затрат при подземном размещении.

АТЭР предлагает ввести коэффициент 0,7 при расчете обязательного количества парковочных мест для городских ТЦ в сложившейся застройке с доступом к общественному транспорту. Снижение на 30% предлагается применять к обычной части парковки (сохраняя, подчеркнем еще раз, исходное количество мест для людей с инвалидностью). При их доле 10% общая нормативная вместимость уменьшится на 27%.

Как отмечал в недавней беседе с Бизнес ФМ сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла Павел Люлин, данная инициатива обсуждается на фоне снижения ввода торговой недвижимости и смены покупательского поведения. За первые 28 недель этого года средняя посещаемость российских ТЦ была на 27% ниже аналогичного периода 2019 года. Такие изменения требуют пересмотра обязательной инфраструктурной нагрузки на новые проекты, так что АТЭР готовит несколько писем — в Минтранс, Минстрой и Минпромторг, чтобы согласовать с ними свою позицию для дальнейшего закрепления решения в применимых нормативах.

Павел Люлин сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ретейла «Для девелопера нагрузка состоит из ряда факторов. Парковочные места — один из самых отличительных от других видов недвижимости. Когда государство планировало эту нагрузку, было другое количество людей. С другой стороны, ожидалось, что торговые центры предоставляют парковки для других людей, даже для тех, кто не приходит в торговый центр, а машины ставит там на ночь, например, или вечер. Но сейчас ситуация другая. Во-первых, посетителей стало меньше, практически треть людей к нам не доезжает. Второе — бесплатной парковочной инфраструктуры нет, потому что, если есть платные парковки, торговые центры тоже делают платную. Даже если платной парковки вокруг нет, жители используют парковку торгового центра для того, чтобы ставить ночью, торговые центры вводят абонементы и тоже пытаются это монетизировать. По большому счету сейчас избыток парковочных мест, потому что появляются парковочные метры, которые не нужны торговому центру, они не востребованы посетителями, жителями вокруг, если у них есть альтернатива, при этом они простаивают».

Как отмечают в АТЭР, для наземной парковки разница в 270 мест соответствует приблизительно 6750 квадратным метрам территории — почти 0,7 гектара. При подземном размещении и условной стоимости строительства 2 млн рублей за место стоимость тех же 270 мест составляет около 540 млн рублей. Это иллюстрация масштаба затрат: ориентир взят из публичной оценки жилых проектов, а фактическая экономия для ТЦ зависит от сметы и возможности уменьшить площадь или число уровней паркинга.

Отдельно ассоциация предлагает учитывать места для многодетных семей внутри общей вместимости парковки, засчитывать уже оборудованные семейные места и предусмотреть переходный период для действующих объектов. «Поддержка семей должна делать посещение торгового центра удобнее. Мы предлагаем организовывать семейные места в пределах существующих парковок, без обязательного расширения их площади. Снижение избыточных затрат позволит направить средства на обновление ТЦ, доступную среду и сервисы для посетителей», — подчеркивает Павел Люлин.

«Инициатива АТЭР экономически понятна. Снижение нагрузки на девелопера, сохранение мест для инвалидов, гибкость — «можно строить больше, но не меньше» — все это разумные элементы. Но единый коэффициент 0,7 для всех городских ТЦ — это слишком приблизительный расчет, который может дать экономию там, где она не нужна, и создать дефицит парковки там, где он критичен», — такое мнение, комментируя предложение АТЭР, высказал руководитель департамента стратегического консалтинга компании IBC Real estate Евгений Саурин.

Евгений Саурин руководитель департамента стратегического консалтинга компании IBC Real estate «Методология парковочного коэффициента должна быть более гибкой, чтобы учитывать как минимум транспортную доступность и формат проекта. Логика такая: если рядом метро, трамвай, автобус-экспресс, высокая частота движения и пешеходная доступность, коэффициент можно смело снижать — люди приедут не только на машине. Если общественный транспорт поблизости отсутствует, а ТЦ расположен на вылетной магистрали, снижение обернется стихийной парковкой во дворах и на газонах. Поэтому вместо 0,7, можно было бы рассмотреть модель, при которой базовая норма умножается на коэффициент транспортной доступности (0,6-1,0) и коэффициент формата. Формат действительно определяет посещаемость и структуру трафика. Крупный ТРЦ — это широкий радиус охвата, якорные арендаторы, кино, фуд-корт, семейные поездки на машине. Ему нужен более высокий коэффициент, скажем 0,8-0,9, особенно вне зоны быстрого транспорта. Малый районный центр, наоборот, живет за счет пешеходов и местных жителей; для него коэффициент 0,5-0,6 зачастую оправдан. Ретейл-парк или аутлет с автомобильной моделью посещения вообще не стоит «резать» до 0,7, поскольку там парковка является частью сервиса. Главное — не превратить антикризисную меру в системное ухудшение городской среды. Экономия девелопера не должна достигаться за счет удобства покупателей, особенно сегодня, когда ТЦ и так борются за трафик».

Старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости компании CMWP Андрей Шувалов говорит, что инициатива АТЭР в целом представляется обоснованной. «Действующие нормативы нередко формируют избыточную парковочную инфраструктуру, особенно для городских ТЦ в сложившейся застройке, рядом с метро и другими видами общественного транспорта. С учетом возросшей стоимости строительства до уровня в 170-190 тысяч рублей за квадратный метр реализация подземного торгового уровня для районного ТРЦ площадью менее 8 тысяч квадратных метров арендуемой площади делает этот проект экономически интересным с точки зрения окупаемости», — считает эксперт.

Андрей Шувалов старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости компании CMWP «В то же время аналитика с 2000 года показывает, что обеспеченность парковками у успешных торговых центров существенно различается. По данным выборки московских объектов, фактически она варьируется примерно от 1,75 до 5,77 машино-места на 100 квадратных метров GLA, то есть более чем втрое. У небольших районных проектов площадью 5-15 тысяч квадратов парковка обычно насчитывает от 50-100 до 300-400 мест. У торговых центров площадью 20-50 тысяч квадратных метров этот показатель чаще составляет 400-1500 мест. Крупные региональные и суперрегиональные объекты на 70-150 тысяч квадратов могут иметь 6-10 тысяч мест. В нулевых на основе западных учебников (ICSC и ULI) считали оптимальным соотношение четыре автомобиля на 100 квадратных метров арендуемой площади. Важно обратить внимание, что в американском источнике норматив установлен как четыре машино-места на 1000 квадратных футов, а не на 100 квадратных метров».

Исторически этот параметр также не был статичным, отмечает Андрей Шувалов.

«Этот норматив формировался прежде всего на данных американских пригородных торговых центров, ориентированных на личный автомобиль. Поэтому переносить его без корректировки на российские городские ТЦ у метро методологически было неверно. Кроме того, норматив 4-4,5 места требуется главным образом для 20 наиболее активных торговых дней в году. То есть он рассчитан не на обычную ежедневную загрузку, а на сезонный пик, критичный для годовой выручки региональных центров. Фактический пиковый спрос — всего 2,3 места на тысячу квадратных футов занятой площади, что соответствует примерно 2,48 места на 100 квадратных метров. Это на 42% ниже отраслевого минимума в четыре места», — поясняет эксперт.

По его мнению, в России 25 лет назад нужно было от чего отталкиваться, поэтому что имеем, то имеем. «Норматив четыре машино-места на 100 квадратных метров — это была формула успеха, которую использовали девелоперы, консультанты и международные операторы (особенно гипермаркеты «Ашан»). Доходило до абсурда: когда не получалось реализовать данный норматив, делались рампы на кровлю (например, в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (сейчас ТРЦ «Европолис») и ТРЦ L-153 (сейчас «Люблю Молл»), и эта парковка никогда не использовалась», — делится подробностями Андрей Шувалов.

При этом в 2021-м планировалась оптимизация парковочных пространств в ТРЦ «Мега Теплый Стан» в пользу увеличения арендуемой площади и создания парковых пространств. Даже для таких больших моллов парковка была избыточна.

«Развитие городского транспорта привело к тому, что доля автомобильных посетителей городских ТЦ с хорошей транспортной доступностью — примерно 35-40%, в некоторых случаях и меньше. Понижающий коэффициент АТЭР 0,7 уменьшает показатель с 4 до 2,8 места на 100 квадратных метров — это близко к фактическому пиковому спросу и потому имеет содержательное обоснование. Однако применять такое снижение следует с учетом транспортной доступности, состава арендаторов, парковки сотрудников и фактической пиковой загрузки. Он оправдан для городских ТЦ с хорошей транспортной доступностью, смешанным окружением и подтвержденной невысокой долей автомобильных посещений. Для периферийных и региональных ТЦ парковка по-прежнему остается важнейшей частью потребительского предложения. Оптимальным решением могло бы стать сочетание пониженного базового норматива с транспортным расчетом пиковой нагрузки», — думает Андрей Шувалов.

У АТЭР есть еще одно предложение: ассоциация разработала рекомендованный алгоритм действий оперативного персонала торговых центров при угрозе атаки БПЛА. Как подчеркивают эксперты АТЭР, необходимость такой разработки связана с отсутствием единого порядка действий ТЦ. Получив сообщение о беспилотной опасности, руководство объекта должно за несколько минут решить, продолжать ли работу, перемещать ли посетителей, где организовать укрытие и в каких случаях необходима эвакуация.

Как напоминает Павел Люлин, в защите от БПЛА есть два основных подхода — технологический и административный. Что касается первого, то речь в основном может идти о натянутой над ТЦ и призванной защитить от обломков БПЛА сетке, а это большие инвестиции, неочевидный эффект и уродливый вид. Что же касается административных мер, то алгоритм АТЭР предусматривает два основных режима.

При общем региональном сигнале, если непосредственная угроза торговому центру не подтверждена, объект переходит в режим повышенной готовности. Персонал проверяет доступность защищенных зон, готовность систем оповещения, связи и резервного питания. Массовое перемещение посетителей проводится только в случаях, предусмотренных региональными правилами или указаниями оперативных служб. При обнаружении БПЛА вблизи объекта, звуках взрывов или падении обломков людей необходимо максимально быстро отвести от окон, витрин, наружных стен и входных групп в заранее определенные защищенные зоны внутри здания. Выход на открытую парковку во время атаки не допускается. Эвакуация из здания проводится при пожаре, задымлении, угрозе обрушения, повреждении инженерных систем или по указанию оперативных служб.

В предложенном ассоциацией документе определены действия дежурного руководителя, охраны, инженерной службы, арендаторов и подрядчиков. Также приведены требования к выбору защищенных зон, оповещению посетителей, вызову 112, оказанию первой помощи, документированию принятых решений и восстановлению работы торгового центра после происшествия.

Отдельно подчеркивается, что разработанный АТЭР алгоритм не заменяет паспорт безопасности и обязательные требования по антитеррористической защищенности. После согласования он может стать практической отраслевой основой для подготовки объектовых инструкций с учетом конструкции конкретного торгового центра и регионального порядка реагирования.

«Сегодня документ уже направлен правительству с просьбой организовать его согласование. По предыдущему опыту скажу, что согласование проводилось на площадке Минпромторга с участием МЧС, Росгвардии и представителей Национального антитеррористического комитета. Это довольно долгий процесс, поэтому мы не стали ждать и начали распространять алгоритм по региональным ТЦ, поскольку в ряде регионов вопрос стоит очень остро», — отмечает Павел Люлин.