За последние десять лет объем рынка гибких офисов Москвы вырос почти в десять раз: с 43,8 тысячи квадратных метров в 2016 году до 426 тысяч квадратов по итогам первого полугодия 2026 года, подсчитали в NF Group*. «Сегодня в столице работают 154 гибких офиса, рассчитанных на 62,2 тысячи рабочих мест, что на 11% выше год к году. В первом полугодии были открыты пять площадок, включая расширение одного действующего гибкого офиса (их совокупная площадь составила 16,1 тысячи квадратных метров, а вместимость — 2,4 тысячи сотрудников). Во второй половине года операторы планируют вывести на рынок еще семь готовых пространств и один офис под конкретного клиента», — рассказывают эксперты компании.

Данные отчета Commonwealth Partnership (CMWP) #Marketbeat* подтверждают: по итогам нынешнего первого полугодия в сегменте гибких рабочих пространств Москвы наблюдался рост общего предложения и ставок. И одновременно — снижение спроса и увеличение доли свободных площадей. По оценкам CMWP, общий объем предложения увеличился на 7,8% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года и достиг отметки 455,8 тысячи квадратных метров, при этом доля свободных площадей выросла на 13 процентных пунктов — до 17,9%.

Фото: drobotdean/magnific.com

По мнению экспертов, рост этот обусловлен как выходом на рынок новых площадок с вакантными предложениями, так высвобождением площадей в существующих объектах. При этом закрытия также наблюдаются в сегменте из года в год. «Начавшийся в прошлом году рост ставок в классических офисах оказал дополнительное давление на операторов гибких пространств. Это привело к закрытиям ряда площадок, а также трансформации некоторых проектов: часть из них стали маркетироваться под классическую аренду или продажу», — поясняет старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Расчеты сооснователя и управляющего директора компании Manufaqtury Андрея Кулагина*, сделанные на основании данных компаний CMWP, Nikoliers и Bright Rich, гласят, что сейчас на рынке гибких офисов столицы присутствуют 69 350 квадратных метров свободных площадей. Средняя плотность московского рынка — примерно 6,9 квадрата на одно рабочее место. Следовательно, в сегменте пустуют около 10 тысяч рабочих мест, хотя год назад свободными были лишь 2,6 тысячи.

При этом спрос, как уже отмечалось, продолжает снижаться. По подсчетам CMWP, общая сумма арендованных площадей с января по июнь 2026 года составила 32 253 квадратных метра, что на 31,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Если просто сопоставить текущую вакансию с темпом заключения договоров, получится, что при скорости первого полугодия 2025 года текущий свободный объем равен примерно девяти месяцам аренды, а при скорости первого полугодия 2026 года — уже примерно 13 месяцам. И это не прогноз срока заполнения. Расчет предполагает, что новых площадок больше не появится, действующие арендаторы перестанут освобождать помещения, а каждая новая сделка будет уменьшать существующую вакансию. В реальности CMWP ожидает до конца года открытия еще шести площадок общей площадью около 17 тысяч квадратных метров, поэтому 13 месяцев — скорее оптимистичная оценка баланса, а не пессимистичная», — добавляет Андрей Кулагин.

Сервисные офисы в бизнес-центре «Северное сияние». Фото: пресс-служба компании Space1

Что касается средневзвешенной ставки аренды, то по состоянию на июнь она год к году выросла на 30,4% и составила 58 144 рубля за рабочее место в месяц, делятся подробностями в CMWP. «По сравнению с резким ростом показателя в 2025 году, вызванным выходом на рынок новых предложений с ценами выше среднерыночных, текущая динамика свидетельствует о замедлении темпов роста. На фоне ослабления спроса операторы стали более гибко подходить к обсуждению коммерческих условий, что указывает на постепенную адаптацию рынка к новым реалиям», — отмечает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Дмитрий Венчковский.

Еще один интересный подсчет, которым с Бизнес ФМ поделился Андрей Кулагин, касается затрат на создание одного рабочего места в новых гибких офисах Москвы.

Андрей Кулагин сооснователь и управляющий директор компании Manufaqtury «По нашим данным, затраты на создание одного рабочего места достигли 1,094 млн рублей без НДС. В эту сумму входят проектирование, ремонт и базовое оснащение офиса, а также комплект индивидуальной мебели. То есть каждый пустой стол — это не просто вакансия, а замороженный миллион. Соответственно, стоимость 10 тысяч рабочих мест, пустующих в столичных гибких офисах, оценивается в 11 млрд рублей. Такой суммы хватило бы на строительство бизнес-центра общей площадью около 35-37 тысяч квадратных метров, а по текущей полной стоимости строительства массового жилья в Москве — на жилой комплекс примерно на 57 тысяч квадратных метров (это около 1150 квартир средней площадью 50 квадратных метров). В условиях растущей вакансии открытие новой площадки становится своеобразной авансовой ставкой на будущую загрузку: деньги уже потрачены, а объем спроса, уровень ставки и срок прихода клиентов еще неизвестны».

Эксперт считает, что 2026 год становится первым настоящим стресс-тестом для операторов сервисных офисов. Рынок сервисных офисов не исчезает, но явно переходит в состояние конкуренции за заполняемость. Возникает риск крупных моноклиентских блоков: освобождение одного большого офиса может резко изменить экономику целой площадки или субрынка. И выигрывать теперь будет не тот, кто вывел на рынок больше квадратных метров, а тот, кто умеет удерживать арендаторов, быстро перезаполнять освобождающиеся блоки и не разрушать маржинальность скидками, утверждает Андрей Кулагин.

Бизнес ФМ спросила других игроков рынка, насколько опасным, с их точки зрения, выглядит столь активный рост вакансии при одновременном падении спроса? Что может сделать оператор, чтобы выиграть борьбу за арендатора? И каким столичный рынок гибких офисов будет через год, в августе 2027-го?

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG

«Рост вакансии на рынке гибких офисов я бы не называл критичным, но это однозначно стресс-тест для сегмента. По нашим оценкам, на начало июля 2026 года доля свободных площадей в Москве достигла 15% (+10 процентных пунктов год к году). При этом и поглощение год к году сократилось практически в два раза — с 36,5 тысячи до 20 тысяч квадратных метров. Одновременно отмечается значительный ввод новых площадей, который превысил 10 тысяч квадратных метров (1,6 тысячи рабочих мест). Большого риска относительно роста вакансии со стороны нового предложения я не вижу. Если говорить про весь ввод 2026 года, то в Москве заявлено всего девять новых площадок, причем две из них реализуются в формате BTS под конкретного клиента. Большинство спекулятивных проектов относительно небольшие и расположены в сильных деловых локациях. Например, Multispace в Dubinin'Sky у Павелецкой занимает около 4,5 тысячи квадратов, Space 1 в «Северном сиянии» на Бутырском Валу — 2,28 тысячи, Aspace на Кузнецком Мосту — 4,3 тысячи, причем последний уже фактически поглощен рынком. Самая крупная из заявленных площадок — Aspace White sea (6,1 тысячи квадратных метров) реализуется в формате BTS. Мы, конечно, отмечаем падение спроса, но это характерно для всего офисного рынка. Бизнес осторожнее принимает решения об аренде, реже расширяет занимаемые площади, дольше согласовывает сделки. При этом сами гибкие офисы продолжают дорожать: средняя стоимость рабочего места за год выросла примерно на 10%, а средняя рыночная ставка составляет 45 тысяч рублей в месяц без учета НДС. Повышение связано с выходом площадок высокого ценового сегмента, которые сегодня преобладают в общем объеме предложения. В текущих рыночных условиях конкурентное преимущество проектов будет зависеть от совокупности факторов: удачного расположения и транспортной доступности, качества инженерных решений, развитости инфраструктуры, гибкости ценовой политики, уровня сервиса и готовности адаптировать продукт, включая набор сервисов, под индивидуальные запросы клиента. Мы видим, что операторы стремятся перейти к модели «безопасного роста» и открывать новые проекты преимущественно под гарантированный спрос или конкретного крупного заказчика, минимизируя риски. Пока это получается не у всех. Отмечу, что нынешняя вакансия не ставит под вопрос сам формат. Сервисные офисы как часть офисного сегмента останутся востребованными ввиду своей гибкости, скорости въезда и наличия готовых решений. Пока мы не видим заявлений о запуске новых сервисных офисов в 2027 году. Это скорее свидетельствует об осторожности операторов, у которых сейчас основная цель заключается в заполнении текущих проектов. При этом отсутствие анонсов не говорит о том, что операторы не рассматривают планы по развитию. Потенциал появления новых проектов полностью зависит от рыночной конъюнктуры. Тут важно понимать, что запуск сервисного офиса в среднем занимает от шести месяцев до года. То есть фактически новые проекты 2027 года операторы могут анонсировать и в январе-феврале».

***

Мария Кабанова, коммерческий директор Space 1

«Рост вакансии в первую очередь связан с тем, что на рынок одновременно вышло много новых площадок, которые операторы открывали на фоне прошлогоднего подъема отрасли. Несколько лет рынок жил в условиях дефицита: проекты заполнялись сразу после запуска, а уровень свободных мест был аномально низким. На фоне такой низкой базы одновременный ввод новых объектов дал резкий статистический скачок вакантности. Мы считаем, что рынок сейчас проходит через поиск нового равновесия между предложением, спросом и ставками, и как только этот баланс сложится, интерес арендаторов начнет восстанавливаться. Первые сигналы этого уже видны — по текущим площадкам мы фиксируем реальные запросы. Поэтому я бы говорила не о разбалансировке, а о переходном периоде: риск здесь точечный и касается прежде всего тех операторов, кто вышел на рынок с избыточным объемом без подтвержденного спроса. Что сегодня может сделать оператор, чтобы выиграть конкуренцию? Первый принцип — выходить в локации с уже подтвержденным спросом, а не распределять портфель по городу без четкой стратегии. Инфраструктура района и транспортная доступность напрямую определяют, будет ли площадка заполняться быстро или зависнет в предложении. Второй принцип — сфокусироваться на качестве продукта. Арендаторы стали более избирательными и оценивают не только локацию, но и удобство эксплуатации пространства, отделку, сервисную составляющую и комфорт среды. В этих условиях преимущество получают проекты, которые предлагают цельное решение с современным интерьером, высокими стандартами сервиса, цифровыми инструментами для управления офисом и прозрачной ценовой моделью. Наиболее уязвимыми остаются точечные площадки в неочевидных локациях без четкого формата, конкурирующие исключительно ценой».

Собеседница Бизнес ФМ предполагает, что через год мы увидим более здоровый рынок с меньшей вакантностью, так как нынешний всплеск представляет собой временный лаг между вводом и заполнением площадок с небольшим замедлением спроса во втором квартале. «К этому моменту большинство объектов 2025-2026 годов пройдут стабилизацию, слабые проекты уйдут с рынка или переформатируются, а крупные сетевые операторы с сильным брендом укрепят позиции. При этом возможность точечного повышения ставок сохранится, но темпы роста по рынку в целом замедлятся, а динамика станет более дифференцированной», — считает Мария Кабанова.

* Есть в распоряжении Бизнес ФМ