Пока Министерство регионального развития РФ рассматривает возможные механизмы защиты дольщиков, а также вопросы отмены долевого участия россиян в строительстве жилья, петербургские депутаты выступили со своей инициативой. В ближайшее время в Госдуму будет внесен законопроект о создании своеобразного страхового фонда, куда застройщики обязаны будут вносить 2,5% выручки от продажи квартир. О том, каким образом фонд сможет защитить интересы частных соинвесторов, в интервью Business FM рассказал депутат Законодательного собрания, вице-президент Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов.

— Петербургские депутаты выступили с предложением создать Фонд защиты дольщиков. В чем суть этой инициативы, какие шаги она предусматривает?

— Идея разработки механизма законодательной защиты обманутых дольщиков была озвучена весной этого года на совете по развитию строительного комплекса Санкт-Петербурга. Обсуждались механизмы законодательной защиты участников долевого строительства. Предполагалось, что в Санкт-Петербурге при добровольном участии застройщиков будет создан фонд, куда компании начнут направлять примерно 2,5% от продажи квартир в строящихся домах. Мы планировали, что фонд будет формироваться в течение двух лет и наполнится достаточными средствами, чтобы достроить многоквартирный дом или решить проблему нескольких сотен обманутых дольщиков, если таковые возникнут в ходе реализации проекта.

Законопроект фактически был к октябрю обкатан, подготовлен, обсужден с участниками Объединения строителей Санкт-Петербурга, экспертами нашей юридической комиссии и юридических департаментов крупнейших саморегулируемых организаций города. Везде он получил одобрение. Идея была поддержана и депутатами Госдумы, которые участвовали в наших заседаниях, и Министерством регионального развития — она всем понравилась. И нам даже поручили переработать региональную инициативу в федеральную. Депутаты Госдумы также рекомендовали нам, как разработчикам законопроекта, сделать участие в фонде не добровольным для строительных компаний, а обязательным. Уже есть проект федерального закона, который прошел юридическую экспертизу в Законодательном собрании и получил положительное заключение. В ближайшее время он будет направлен в Госдуму.

— По вашим оценкам, сколько времени может пройти до принятия этой инициативы в виде закона РФ?

— Я очень рассчитываю, что закон будет принят в короткие сроки, учитывая важность проблемы дольщиков и общественный резонанс. Наша задача сейчас — как можно быстрее оформить и направить в Госдуму законопроект.

— Принятие такого закона потребует внесения изменений в другие законодательные акты? Прежде всего, в 214-ФЗ «О долевом строительстве», который сейчас регулирует взаимоотношения девелоперов и дольщиков?

— Нет. Этот закон как раз не привязан к 214-му, хотя все определения понятий «дольщик», «застройщик», «договор долевого участия», «жилищно-строительный кооператив» в нем также присутствуют. Региональный закон получается более объемный, поскольку он должен учитывать и специфику работы фонда, определять порядок его формирования, управления, а также участия в нем бюджета нашего города или любого другого субъекта Федерации. И самое главное, в нем прописано, кому из этого фонда будут выплачиваться деньги и на каких основаниях.

— Новый закон нужен, потому что действующий 214-ФЗ не в полном объеме защищает дольщиков?

— Понятно, что механизм абсолютной защиты дольщиков придумать очень сложно, может быть, даже невозможно. Например, Российская ассоциация обманутых дольщиков выступала с предложением отменить 214-й закон, чтобы люди могли покупать только готовые квартиры. Но, внимательно изучив наш вариант закона, они пришли к выводу, что эта норма если не более эффективна, то, во всяком случае, быстрее может помочь людям, вложившим деньги в долевое строительство и оказавшимся в тяжелой ситуации. Потому что даже если сейчас закон «О долевом строительстве» отменят, это не поможет уже существующим пострадавшим соинвесторам. Наш закон предусматривает, что наблюдательный совет и правление фонда могут определить период, за который должны компенсироваться потери, или будут приобретены квартиры, или каким-то образом улучшено положение дольщиков, оказавшихся в тяжелой ситуации.

— Минрегионразвития выступает со своими инициативами в части совершенствования 214-ФЗ. Одна из них звучит примерно так: ограничить возможность участия дольщиков в новом строительстве 10% от стоимости квартиры и больше от физических лиц средств не принимать. Если эта инициатива тоже получит статус федерального закона, не слишком ли много получится законов, защищающих дольщиков?

— Мы обсуждали вариант отмены 214-ФЗ, в соответствии с которым пришлось бы всем застройщикам либо привлекать в строительство собственные деньги, либо прибегать к заемным средствам, и пришли к выводу, что удорожание строительства в этом случае составит примерно 25–30%. Кроме того, очень многие средние компании будут просто вымыты из рынка. Надо четко понимать, что резко сократятся объемы вводимого жилья. На следующем этапе это приведет к дефициту жилья, а в дальнейшем — к росту стоимости квадратного метра.

— Первая реакция на вашу инициативу негативна: девелоперы говорят, что если будет создан такой страховой фонд, и отчисления в него будут обязательными, это поднимет стоимость жилья минимум на 4–6%.

— На 2–3%. Почему девелоперы должны увеличивать цену за квартиру, когда в законе четко определено, насколько может увеличиться потенциальная стоимость за квадратный метр?

— Но ваш закон не сможет ограничить рост цен, а девелоперы захотят эту финансовую тяжесть переложить на плечи конечного потребителя...

— Даже если рост составит 4–6%, это явно меньше 25–30%, а такой рост нам гарантирован, если мы откажемся от 214-ФЗ.

— Еще одна инициатива, внесенная в Госдуму недавно, – обязательное страхование объектов, строящихся с привлечением средств дольщиков. Что вы о ней скажете?

— Мы пытались общаться с крупнейшими страховыми компаниями, предлагая им подумать о том, чтобы взять на себя нагрузку по страхованию договоров долевого участия. Но все они сказали, что даже 10% они не готовы взять на себя, потому что не понимают, как рассчитать эти риски. И до сих пор никто из крупных страховщиков в России не занимается страхованием договоров долевого участия. Кто пойдет на это страхование? Если только небольшая страховая компания возьмет на себя ответственность, но она, скорее всего, не будет иметь достаточно средств, чтобы достроить дом или выплатить всем дольщикам деньги, которые они уже вложили в стройку. Крупные страховщики очень осторожно относятся к этой инициативе.

— Проводили ли вы в ходе обсуждения законопроекта консультации с представителями бизнеса: девелоперами, застройщиками, банками, которые финансируют строительство?

— Разумеется. Концепция закона рассматривалась на совете Объединения строителей России, куда входят 80% всех крупных застройщиков нашего города. Скажу честно, поддержку мы получили не сразу. Хотя тогда обсуждалась возможность добровольного участия застройщиков в фонде, а не обязательного, как сейчас. Мы тогда думали о том, что сначала самые крупные питерские компании должны начать формировать фонд, к которому будут потом присоединяться менее крупные и устойчивые застройщики. Не сразу, но понимание у строителей мы нашли.

— Сейчас, когда речь идет уже об обязательном участии в Фонде, позиция бизнес-сообщества не изменится?

— Позиция бизнес-сообщества заключается в том, чтобы на рынке осталось как можно меньше вороватых строителей. Компании, которые не собираются долго и стабильно работать на рынке, должны, внося деньги в фонд, понимать, что они к ним обратно не вернутся. Возврат возможен лишь в случае с жилищно-строительными кооперативами, которые после ввода дома в эксплуатацию могут получить деньги на свой расчетный счет. Все остальные компании, которые собираются работать долго, понимают, что они внесли взнос в свой страховой фонд, который будет постоянно страховать их будущие и потенциальные риски. Компаниям, которые не собираются работать на рынке, это не выгодно.

— Можно ли оценить объем строительства, которое сейчас ведется в Санкт-Петербурге с привлечением средств дольщиков?

— Практически все жилые объекты строятся с привлечением средств соинвесторов в том или ином объеме. Около 1 млн 150 тысяч квадратных метров официально возводится на основании 214-ФЗ. Примерно вдвое больше — по схемам, которые были возможны до вступления в силу этого закона: по предварительным договорам, по вексельным схемам и так далее. Но во всех случаях объекты строятся с участием дольщиков.