«Мы уже давно идем по этому пути» — управляющая ТЦ «Алтуфьевский» о возможном размещении складов маркетплейсов в торговых центрах

Наталья Кузнецова: Здравствуйте. Я считаю, что это вполне реалистично. Например, мы сейчас переоборудовали свой подземный паркинг-подвал под «Яндекс Лавку». Мы уже давно идем по этому пути, поскольку машин, желающих у нас припарковаться, тем более за деньги, нет, но есть свободные отапливаемые площади, которые подходят под этот бизнес. Соответственно, открываются магазины со складскими помещениями, которые могут торговать в небольшом количестве в нашем торговом центре, а также складские помещения, которые торгуют как онлайн-магазины, и здесь идет разгрузка. ПВЗ у нас тоже открываются небольшие. Сейчас просто в последнее время у Wildberries было почему-то требование 70-90 метров, даже больше. Все ПВЗ у нас открыты уже давно.

Наталья Кузнецова: У нас такие уже есть. Например, я вам говорила про «Яндекс Лавку». И это не совсем ПВЗ, но это все равно dark store — торгово-складское помещение. То есть мы по этому пути идем, потому что сейчас только это и интересует.

Наталья Кузнецова: По-разному. Все зависит от формата. Кто-то берет 400, кто-то 1200. Еще смотря какой [формат]. Это может быть какой-то флагманский, они как-то его так называют, может быть небольшой. Все зависит от территории, от локации и так далее. Мы движемся по этому пути, просто пока до конца не понимаем, насколько мы еще готовы убить наши торговые площади. Но, например, с уходом таких больших магазинов, как «М. Видео», у нас остались площади свободные, там 3 тысячи квадратных метров, 2,5 тысячи. Что нам остается? Ну, мы, конечно, производим какую-то нарезку, но ведь в глубине этой нарезки это никому не нужные площади. Но тут мы сталкиваемся с другой проблемой. Хотелось бы мне спросить: поможет ли нам наше государство ее решать? Если мы начинаем из торговых центров переделываться в складские, то это будет другой вид разрешенного использования — по-моему, шестой номер какой-то, — который должен быть в выписке на земельный участок с видом разрешенного использования. То есть когда у нас был магазин и складские помещения как вспомогательные, это не требовалось. А если у нас сейчас основным станет складской бизнес, не начнутся ли проблемы у торговых центров в этой связи?

Наталья Кузнецова: Ну мы же еще и не все переоборудовались, потому что складское помещение — это уже как-то немного производственное. Согласитесь, меняется назначение. Не зря в классификаторе этот вид выделен отдельным номером.

Наталья Кузнецова: Конечно, обязательно.

Наталья Кузнецова: Конечно. Это должна быть противопожарная перегородка с определенным временем огнестойкости в зависимости от пожарной нагрузки. Конечно, как только вы меняете назначение помещения, у вас сразу меняются и требования. Нюансов много. Но я так понимаю, что когда нас жизнь заставляет заниматься этим, то есть нам деваться-то просто некуда. Мы же не будем закрываться или сноситься. Ну пока, по крайней мере. Значит, надо как-то выживать в этих условиях. Поэтому я считаю, это очень разумно. И если это делать в небольших количествах, то есть добавлять складские помещения к торговым, то, возможно, это даст нам еще какое-то изменение судьбы торговых центров, даст время к адаптации к новым условиям. Я бы так сказала. Так что идея очень хорошая. И смотря какой торговый центр. Может быть, для двухсоттысячного торгового центра 3 тысячи квадратов передать под склады — это ничто. Но в любом случае там требуются определенные мероприятия, которые должны быть выполнены. Это не то чтобы очень сложно.

Наталья Кузнецова: Перегородки должны быть противопожарные. Все зависит еще от нагрузки пожарной. Может быть, вы там будете горючие вещества хранить, ну мало ли, химию бытовую, тогда там, может быть, должна быть какая-то противоаварийная вентиляция. А же можете хранить, например, воду на этом складе. Это будет уже другая пожарная нагрузка. А можете открыть, не знаю, мукомольный цех, тогда взрыво- и пожароопасность уже повышаются. То есть нюансов много.

Наталья Кузнецова: Это посильное.

Наталья Кузнецова: Нет, только ПВЗ — и того, и другого.

Наталья Кузнецова: Да, я нашла бы им площадь

Наталья Кузнецова: Ой, нет, пять вряд ли.

Наталья Кузнецова: Потому что мы сейчас уже имеем какой-то набор арендаторов. Честно скажу, что этот год, после того как мы стали развиваться на эту тему, открывать арендаторов со складскими помещениями и с торговлей — не совсем склад, а склад с торговлей, — у нас немножко ситуация улучшилась. В 2025 году она начала улучшаться, и к 2026-му мы пришли в достаточно хорошем положении вещей. А вот 2026 год вдруг показал новые сюрпризы нашего городка. Начинают уже умирать наши мелкие арендаторы. Сначала у нас уходили крупные фэшн-сети, бытовая техника, парфюмерия, косметика. Вы знаете, насколько сократился «Лэтуаль»? Мы заменили их более демократичными брендами. Ну фитнес еще развивается, это тоже. Но сейчас я вижу, что у нас стали закрываться небольшие магазины, которые стояли по многу лет. Они просто были более сильные, наверное, и могли себе позволить все время каждый год к чему-то новому адаптироваться. Честно сказать, не знаю даже, адаптируемся мы по итогу, поможет ли нам наше государство, потому что добавить или изменить разрешенный вид использования — задачка непростая.

Наталья Кузнецова: Когда вы мне позвонили и назвали тему, я сразу об этом подумала. Но мне кажется, что как раз рассредоточение их по всему городу, а эта же идея приведет к этому... То есть не обязательно делать 5 тысяч квадратов, можно же сделать и 1,5 тысячи, и там 2 тысячи, и если они будут плавно размещены по всему городу, мне кажется, что как раз, наоборот, это хорошая мысль для того, чтобы не сосредотачивать этот бизнес в одних местах и не делать его целью, чтобы не подвергать его угрозе со стороны тех, кто ставит целью его уничтожать. Я так думаю. Предположим, у нас там трех-, пятиэтажное здание, по-разному у всех. На одном из этажей, а может быть, даже в подвале, как правило, такие помещения без окон, без дверей есть. Мы же все равно и так как мишени, вот мы стоим, вот такое вот большое здание. Всегда же можно сказать, что у нас здесь что-то собирают, понимаете? Никто же никогда не проверит. Мне кажется, что мы сейчас находимся в такой ситуации, что как раз, наверное, рассредоточение этого бизнеса могло бы привести к его сохранению как раз. Если бы у нас было 50-100 тысяч — [одно дело]. А если у нас всего 1-2 тысячи квадратных метров каких-то складов — кого мы заинтересуем.

Наталья Кузнецова: Нашего — 15 тысяч, и только десять сдается в аренду.

Наталья Кузнецова: Это всегда очень индивидуально. Сейчас некоторая торговля чувствует себя так плохо, что вообще не могут ничего платить. И иногда бывают случаи, что кому-то можно предложить остаться постоять за совсем небольшие деньги — пока не найдешь замену. А, например, складам эта площадь может понадобиться даже за очень неплохую цену. Я бы не хотела называть цифры. Для небольших магазинов первого этажа и ПВЗ она, конечно, выше почти в два раза.

Наталья Кузнецова: Одинаковая, да. Что для мойки автомобилей, что для тюнинга автомобилей — приблизительно одна цена, которую формирует основной арендатор. Зависит от площади. Понимаете, большой арендатор иногда может и за большую площадь заплатить больше, чем маленький, например, за небольшую площадь. Здесь столько нюансов, и очень все индивидуально.