Рынок офисной недвижимости Москвы находится в состоянии паузы — так в компании CMWP характеризуют ситуацию, сложившуюся в сегменте к концу первого полугодия 2025 года. «Уровень вакансии с января показал незначительный рост и закрепился на отметке 4,6%. В свою очередь ставки аренды продемонстрировали бурный рост — на 30%, однако стоит отметить, что объем спроса меньше аналогичного периода прошлого года на 50%. Таким образом, мы находимся в ситуации, когда рынок перестал активными темпами поглощать предложения по высоким ставкам и большинство компаний заняли выжидательную позицию», — поясняют эксперты CMWP.

Динамика основных показателей в классах Prime, A, B+ и B-, на которую ссылаются в компании, подтверждает общую заморозку на рынке. В частности, с начала года объем офисных сделок составил 562 тысячи, что на 51% меньше по сравнению с прошлогодними показателями. В то же время средневзвешенная ставка, выросшая на 30,4%, достигла отметки 28 395 рублей за квадратный метр в год, а рост ставки в ключевых деловых районах еще серьезнее: например, в периметре Садовое кольцо — ТТК она увеличилась на 40%, а в Ленинградском коридоре — на 50% по сравнению с тем же периодом 2024 года.

Фото: Павел Муравьев/Фотобанк Лори

Доля свободных площадей составляет 4,6%, увеличение — 0,8 процентного пункта. Несмотря на значительные объемы заявленных к вводу офисов, новое строительство с начала года составляет всего 24,6 тысячи квадратных метров, отмечает старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Полина Афанасьева старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики компании CMWP «Анализ объектов с анонсированной датой ввода в 2025-2026 годах, реализуемых жилыми девелоперами (под жилыми подразумеваются девелоперы, вышедшие на рынок коммерческой недвижимости с отдельными офисными проектами под влиянием программы МПТ (создания мест приложения труда) и/или механизма КРТ), свидетельствует, что сейчас новое строительство с их участием составляет 22,5% от общего объема. Жилые игроки стали полноправными участниками офисного сегмента и значительно изменили ландшафт собственности. Особенностью их проектов является реализация на продажу, зачастую небольшими блоками (так, например, за первый квартал 2025 года на рынок вышли 34 тысячи квадратных метров площадей в аренду в объектах, введенных в эксплуатацию в 2024 году, которые включают в себя ранее выкупленные помещения)​. Именно распроданные блоки сейчас формируют «серую» вакансию, которая может выйти на рынок в среднесрочной перспективе и в некоторой степени является «дамокловым мечом» для управляющих компаний».

При этом в Tekta Group обращают внимание, что, согласно их подсчетам, за май объем предложения строящихся в Москве офисов класса А вырос на 19,4% по сравнению с апрелем и достиг показателя 586,6 тысячи квадратных метров. Также увеличилась и средняя площадь продаваемого лота: по состоянию на май это 487,6 квадратного метра (+7,6%).

Фото: Максим Ярославский/Фотобанк Лори

Однако без учета пяти бизнес-центров, которые реализуются единым лотом, предложение выросло только на 2,7%: с 392,7 тысячи до 403,1 тысячи квадратных метров (и здесь средняя площадь лота составляет 336,5 квадрата, что на 7,4% меньше, чем в предыдущем месяце), отмечает коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.

Елизавета Севастьянова коммерческий директор Tekta Group «Офисный рынок Москвы расширяет границы, этот процесс поддерживают городские власти, реализуя программы по редевелопменту промышленных зон. В результате появляются новые офисные центры, которые помогают перераспределить деловую активность — город приобретает полицентрическую структуру. Так, из 42 проектов класса А, которые сейчас находятся в продаже на первичном рынке столицы, 83% строятся за пределами ТТК. Одной из главных локаций активного строительства является Ходынское поле, где реализуются 11 бизнес-центров: объем предложения в них составляет 166,7 тысячи квадратных метров — это 28% от всех строящихся на продажу офисов класса А в Москве».

А вот данные, которые по просьбе Бизнес ФМ собрали эксперты «Яндекс Недвижимости». Если в целом, то в июне 2025 года аналитики фиксируют на столичном офисном рынке стабильный интерес к компактным форматам, рост объема предложения и умеренное снижение цен. Любопытно при этом, что, например, в компании Tekta Group уверены: многие конечные пользователи по-прежнему отдают предпочтение покупке коммерческих площадей перед арендой. «Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, устойчивый рост арендных ставок делает приобретение офисов более экономически выгодным в долгосрочной перспективе. Во-вторых, инвестиции в отделку помещения рациональнее при его полной собственности. Параллельно сохраняется высокий интерес частных инвесторов к офисам «в нарезку». Для многих это возможность диверсифицировать активы и защитить капиталы в условиях высокой инфляции. Спрос также стимулируется выгодными условиями, которые предлагают застройщики на этапе строительства, включая рассрочку», — подчеркивает Елизавета Севастьянова.

«В структуре строительства превалирует продажа, и в силу большого спроса проекты реализуются до ввода в эксплуатацию. Согласно нашим прогнозам, спрос будет смещаться в сторону покупки, поскольку основным сдерживающим фактором в настоящее время является дефицит предложений на рынке аренды. Новое предложение в аренду минимально. В результате компании все чаще отдают предпочтение приобретению помещений», — добавляет заместитель руководителя департамента офисной недвижимости компании Nikoliers Валентин Кусов.

В компании O1 Properties хотя и согласны с тем, что тенденция последних лет — рост числа сделок по покупке офисных помещений, аренду со счетов все же не сбрасывают. «Сейчас покупка для своих компаний и инвестиции занимают примерно равные доли. Компании приобретают офисы для собственных нужд, стремясь зафиксировать расходы. Частные инвесторы в свою очередь рассматривают покупку офисов как инструмент сохранения и приумножения капитала. Это во многом новый тренд 2024-2025 годов — прежде рынок был ориентирован на аренду. Тем не менее аренда остается значимой частью рынка: так, только за прошлый год в портфеле O1 Properties было сдано более 160 тысяч квадратных метров офисных площадей, из которых 100 тысяч квадратных метров заняли новые арендаторы. Это один из рекордных показателей за последнее время», — рассказывает коммерческий директор компании O1 Properties Павел Барбашев.

Кстати, по оценке Валентина Кусова, «в среднем около 50-60% площадей на продажу в строящихся зданиях в нарезку приобретаются в инвестиционных целях. Блоки в бизнес-центрах, проданные частным инвесторам, уже начинают выходить на рынок аренды. На данный момент объем такого предложения составляет 70 тысяч квадратных метров, чуть более 1% от стока. В ближайшей перспективе предложение будет увеличиваться (по мере ввода объектов в эксплуатацию)».

«На рынке сохраняется баланс между арендой и покупкой. Корпорации и госструктуры комбинируют оба подхода: аренда дает гибкость, покупка фиксирует стоимость и подчеркивает долгосрочные планы компании. При этом интерес к покупке коммерческой недвижимости в инвестиционных целях растет — это связано с устойчивой доходностью таких объектов и сохранением капитала», — подтверждает директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-девелопмент» Светлана Мазур.

Фото: Серегей Бобылев/ТАСС

Но вот в «Яндекс Недвижимости» утверждают, что с начала года аренда уверенно доминирует над продажей: 81,2% всех просмотров объявлений офисной недвижимости приходится именно на арендные предложения, а доля просмотров объектов на продажу составляет лишь 18,8%. «Можем предположить, что это отражает более осторожный подход бизнеса к инвестициям, поскольку аренда воспринимается как более гибкий и управляемый инструмент. При этом за год количество предложений офисов в аренду выросло почти на треть», — делится подробностями коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Евгений Белокуров коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» «По ценам на покупку офисов в июне зафиксировано интересное расхождение: средняя цена за квадратный метр составила 407 тысяч рублей, показав снижение всего на 1,1% за месяц, тогда как полная средняя стоимость объектов снизилась более заметно — на 1,4%. Это означает, что с рынка уходят более крупные объекты, которые либо находят покупателя, либо временно снимаются с экспозиции. Как итог — на витрине остаются предложения меньшего метража. На арендном рынке обратная картина: средняя ставка снизилась на 2% за месяц (до 1,2 млн рублей за объект), однако годовая динамика остается положительной: +3,6%. Параллельно с этим количество арендных офферов увеличилось на 11% за месяц и на 30% год к году, что говорит об ощутимом насыщении рынка. Собственники и управляющие компании становятся заметно гибче — как по площади объектов, так и по условиям размещения. Интересна и структура спроса по цене. Больше всего просмотров приходится на предложения с ценой выше и около 500 тысяч рублей за квадратный метр — их доля составляет 43,9% от всех просмотров объявлений. Однако активность пользователей сохраняется и в среднем ценовом сегменте — предложения до 350 тысяч рублей просматривают более 12% пользователей, а доля просмотров до 400 тысяч рублей составляет 10,7%».

«С географической точки зрения почти треть спроса на офисную недвижимость формируется пользователями из Москвы и Московской области: 31,1% просмотров с начала года. Однако важен и региональный интерес: среди тех, кто ищет офисы в Москве, в топ-5 регионов входят Санкт-Петербург и Ленинградская область (15,2%), Краснодарский край (7,8%), Свердловская область (7,4%), Новосибирская область (5,6%) и Ростовская область (4,9%)», — добавляет Евгений Белокуров.

Как считают в CMWP, основной вопрос в текущих реалиях — удастся ли рынку удержать нынешний уровень арендных ставок на фоне спроса, который эксперты называют замершим. «Снижение ключевой ставки становится важным сигналом для рынка. Благодаря смягчению денежно-кредитной политики может появиться пространство для оживления деловой активности. В перспективе это способно позитивно отразиться на спросе на офисную недвижимость, особенно в сегменте качественных площадей. Однако стоит помнить о том, что эффект будет отложенным: рынок отреагирует только при устойчивом тренде на смягчение монетарной политики», — думают аналитики компании.

Сколько и где строят, почем продают и покупают — темы важные. Но описание офисного рынка Москвы образца лета 2025 года было бы неполным без разговора о том, что именно строят. Как изменились подходы девелоперов за последние, скажем, десять лет? На какие офисные характеристики нынешние покупатели и арендаторы обращают особое внимание? В каком направлении в целом развивается рынок? Продолжим.