Раз, два, три, четыре, пять — будем землю покупать

В продолжение разговора о готовности россиян к строительству частных домов и переезду за город не только на временной, но и на постоянной основе, инструкция столичного Росреестра, поясняющая, как правильно выбрать земельный участок, чтобы избежать проблем с недвижимостью и не лишиться денег из-за собственной неосведомленности или неосторожности. По мнению экспертов, основных пунктов для тщательной проверки участка всего пять.

Первым делом потенциальному покупателю необходимо точно определиться, для каких целей он приобретает землю, а потом посмотреть, какой вид разрешенного использования участка (ВРИ) позволит эти цели реализовать. Например, строительство жилого дома разрешено, если установленный ВРИ — «Для индивидуального жилищного строительства» или «Для личного подсобного хозяйства». Узнать необходимые данные можно с помощью раздела «Публичная кадастровая карта» портала «Национальная система пространственных данных» (НСПД), уточнив кадастровый номер или адрес объекта. После авторизации на сайте через «Госуслуги» нужно выбрать интересующий участок и использовать слой «Земельные участки из ЕГРН».

«После покупки сменить существующий ВРИ на необходимый можно только в случае, если он установлен правилами землепользования и застройки. Получить данные сведения можно через Государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД) с авторизацией через аккаунт mos.ru. И очень важно помнить, что использование земельного участка не по целевому назначению влечет наложение административного штрафа (согласно КоАП РФ, ст. 8.8)», — предупреждают эксперты.

Следующий шаг связан с определением точных границ надела. То есть после того, как будущий новый хозяин участка подтвердил всех существующих собственников и не нашел никаких ограничений или обременений в выписке из ЕГРН, необходимо проверить, сколько земли он приобретает на самом деле.

Ни для кого не секрет, что некоторые собственники самовольно расширяли участки, ставя забор на «ничейную» землю. Если участки давным-давно передаются по наследству, их нынешние владельцы могут даже не подозревать о допущенных нарушениях. При этом внести в ЕГРН точные координаты территории — обязательная задача собственника, если он хочет продать, подарить или унаследовать недвижимость (федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

«При осуществлении государственного земельного контроля должностные лица управления будут принимать решения о выполнении или нарушении требований законодательства уже в отношении нового собственника. Чтобы избежать проблем, нужно убедиться, что фактическое расположение земельного участка соответствует данным в ЕГРН, например воспользовавшись для этого услугами кадастрового инженера и оформив услугу по выносу границ земельного участка на местности. Специалист наглядно покажет, где на самом деле начинается и заканчивается участок», — поясняет начальник отдела государственного земельного надзора управления Росреестра по Москве Роман Дубовицкий.

Пункт 3 — проверка наличия публичных сервитутов и пунктов государственной геодезической сети (ГГС). Участок необходимо внимательно осмотреть и убедиться, что он не ограничивает соседям доступ к их территории и, наоборот, их надел не создает аналогичных проблем. При этом, если проход или проезд возможен только через чужой участок и никак иначе, соседи имеют право на ограниченное пользование «смежной» землей — сервитут (согласно ГК РФ, ст. 274).

Иногда на участке могут располагаться специальные конструкции — пункты государственной геодезической, нивелирной или гравиметрической сети. Как поясняют специалисты, такую землю можно продавать и покупать, однако собственник несет ответственность за состояние пункта и обязан сообщать о случаях его повреждений или уничтожения. Проверить наличие или отсутствие на участке подобных объектов можно в выписке из ЕГРН или на портале НСПД, выбрав в строке тематического набора «Росреестр — ГИС ФППД — Сведения о пунктах ГГС».

Не менее внимательно, и это в-четвертых, необходимо изучить имеющиеся на участке постройки. «В поисках дачи покупатели чаще отдают предпочтение земельным участкам с готовыми жилыми или хозяйственными объектами. В таком случае следует узнать, зарегистрирован ли жилой дом и сколько объектов капитального строительства присутствует на участке. Запросите у продавца выписку из госреестра «Об объекте недвижимости» по всем оформленным в Росреестре капитальным строениям», — советуют эксперты.

Наконец, стоит подробно ознакомиться как с имеющейся инфраструктурой, так и с инфраструктурными перспективами района, где находится участок. «При отсутствии каких-либо жилищных коммуникаций уточните у администрации планы проведения соответствующих работ. К примеру, жители некоторых садоводческих товариществ с официально зарегистрированной собственностью могут принять участие в программе социальной догазификации», — напоминают в московском Росреестре.

К слову, на днях в Госдуму внесен одобренный правительством законопроект федерального Росреестра о порядке изменения видов разрешенного использования земельных участков*. Документ призван устранить правовую неопределенность в вопросах изменения ВРИ и усовершенствовать порядок предоставления земель, поскольку сейчас в законодательстве не урегулированы вопросы в части порядка установления ВРИ, например, в границах земель лесного фонда, земель общего пользования, сельскохозяйственных угодий или территорий объектов культурного наследия.

«Это масштабный законопроект, работа над которым велась на протяжении нескольких лет. Мы проанализировали существующую правоприменительную практику и предложили меры, которые снимут целый ряд противоречий, возникающих при определении разрешенного использования земельных участков. Предусмотрены комплексные изменения в ряд федеральных законов, благодаря чему будет установлен единообразный подход при определении ВРИ земель. Это также позволит устранить административные барьеры для граждан, застройщиков и органов власти в сфере земельных отношений, сделает ряд процедур более прозрачными, доступными и понятными, будет способствовать вовлечению земельных участков в гражданский оборот и сокращению инвестиционно-строительного цикла», — уверен руководитель Росреестра Олег Скуфинский.

В частности, в законопроекте устанавливается порядок изменения видов разрешенного использования земли — кто, как и при каких условиях может выбрать ВРИ участка. Определены случаи, когда использование участков допускается вне зависимости от установленных вида или видов разрешенного использования: например, для размещения геодезических и нивелирных пунктов или для возведения некапитальных строений и сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы).

Также прописаны случаи, когда разрешенное использование земельного участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории. Это касается размещения линейных объектов, участков в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров и территорий опережающего социально-экономического развития. «Данная мера в том числе положительно повлияет на строительный процесс, поскольку линейные сооружения можно будет строить на любом участке независимо от его вида разрешенного использования. Это позволит сократить сроки строительства и упростить процесс техприсоединения объектов капитального строительства к сетям. Кроме того, введение «универсальных видов разрешенного использования» облегчит и сэкономит бюджетные средства на подготовку и изменение правил землепользования и застройки», — считают в Росреестре.

*Есть в распоряжении Бизнес ФМ