Городские застройщики охладели к сегменту ИЖС

Валерий Лукинов, основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент»:

«Девелопмент коттеджных поселков всегда был низкомаржинальным, поэтому мы видим массовый отказ застройщиков городского жилья от реализации проектов на загородном рынке. Рынку коттеджных поселков более 25 лет, и он сформирован: уже определен концептуальный подход к строительству и продажам загородной недвижимости, есть лидеры и аутсайдеры. Новых игроков (то есть девелоперов МКД) скорее можно отнести к последним: особых успехов за городом они пока не добились, и поэтому в краткосрочной и долгосрочной перспективе заметного влияния на рынок они не окажут. Конечно, именно с крупными системными игроками обычно связывают развитие технологий, использование новых стройматериалов, разработку новых архитектурных концепций и так далее. И я в том числе ожидал, что застройщики МКД привнесут новую струю в развитие индивидуального жилищного строительства. Пока эксперты рынка негативно отзываются о технологиях, проектах и концепциях, с которыми выходят на рынок ИЖС. Существенным тормозом уже сейчас является изменение ипотечных программ, введение счетов эскроу и отсутствие дешевого проектного финансирования для ИЖС-проектов. Однако Институт развития жилищной сферы предпринимает огромные усилия для «разгона» рынка ИЖС, думаю, что ситуация в среднесрочной перспективе кардинально изменится в лучшую сторону. В ближайшие год-два развитие получит сегмент поселков бизнес- и премиум-классов, так как массовый сегмент покупателей потерял инструмент приобретения: массовую субсидированную ипотеку. Субсидированная семейная ипотека в ИЖС заработает в лучшем случае к концу 2025-го или началу 2026 года, и ее применение потребует значительных усилий со стороны покупателей и подрядных организаций».

***

Владимир Беляев, коммерческий директор компании Estima:

«Безусловно, полноценный выход крупных строительных компаний, работающих с многоквартирными домами, на рынок индивидуального жилищного строительства мог бы придать дополнительный импульс развитию отрасли. Поскольку проектный канал является основным направлением деятельности нашей компании, мы хорошо осведомлены о возможностях застройщиков, технологиях и стандартах, а также об изменениях, произошедших в последние годы. Тем не менее в России уже насчитывается несколько тысяч застройщиков, специализирующихся на ИЖС. Не секрет, что сегодня в сегменте наблюдаются кризисные явления: изменения условий по льготной ипотеке и внедрение счетов эскроу потребовали оптимизации внутренних бизнес-процессов, типизации проектов застройки и повышения качества возводимых объектов. По моим оценкам, примерно 20% компаний могут не справиться с этими изменениями. Более устойчиво чувствуют себя структуры, ориентированные на реализацию типовых проектов и модульное домостроение. И свет в конце тоннеля все же есть: объем депозитов физических лиц превысил отметку в 50 трлн рублей, и мы ожидаем поэтапное снижение ставки рефинансирования, которое начнется с марта 2025 года. Эти меры, скорее всего, приведут во втором полугодии к увеличению расходов на ремонт существующего жилого фонда и строительство нового жилья, причем наибольший рост ожидается именно в сегменте ИЖС, поскольку здесь наблюдается более короткий цикл от принятия решения до ввода объекта в эксплуатацию».

***

Алексей Попов, руководитель подразделения «ЦИАН Аналитика»:

«В исследовании «ЕРЗ.РФ», как я понимаю, речь идет об оценках на основе опросов компаний — то есть об источнике данных со значительной погрешностью. Обычно фундаментальные решения у застройщиков принимают те люди, которые в опросах участвуют редко. Но на экспертном уровне с формулировкой «снижение интереса» мы можем согласиться. Причина — общее охлаждение спроса. На фоне высоких ставок (и по ипотеке, и по проектному финансированию), растущей строительной инфляции, замедления роста доходов населения выходить в новый сегмент рынка (а де-факто в отдельный бизнес, где требуются иные подходы, иные специалисты) — это рискованно. Такие шаги и в последние годы могли позволить только самые крупные компании, готовые к принятию инновационных решений (в московском регионе это, например, «Самолет» или ГК «ФСК»). Сейчас же более консервативный взгляд на развитие бизнеса — естественная реакция на внешнюю конъюнктуру. Все менее актуальным становится и один из драйверов ИЖС-спроса начала 2020-х: удаленная работа больше не является нормой, подавляющее большинство компаний сворачивают эту практику. Это тоже сужает объем потенциального спроса, делает проекты менее привлекательными. А медленное внедрение новых технологий и архитектурных решений — далеко не самый главный вызов, стоящий перед развитием отрасли. Куда критичнее переход на счета эскроу на фоне дорогого банковского финансирования».