Напрямую об этом в проекте трехлетнего бюджета Минфина не говорится. Эксперты выдвигают разные версии и подсчитывают потенциальные доходы. На что обратить внимание арендодателям?
Фото: Elnur/Фотобанк Лори
В проекте трехлетнего бюджета от Минфина есть такая строчка: «В основную налоговую базу по НДФЛ предлагается включить «пассивные» доходы — по дивидендам и от другого долевого участия, по процентам от вкладов, по операциям с ценными бумагами и цифровыми правами, от продажи имущества и реализации долей участия, по договорам страхования и дарения». Сейчас «пассивные» доходы облагаются по ставкам 13-15%, а с нового года будут по ставкам 13-22%.
Другими словами, пассивные доходы будут суммироваться с основными, и, если общая сумма окажется выше определенного порога, процент налога будет выше, согласно прогрессивной шкале НДФЛ. Нет в этом предложении упоминания про доход от сдачи недвижимости в аренду. И, возможно, неслучайно, считает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько:
Илья Володько гендиректор консалтинговой компании Macon «У меня такое ощущение, что это осознанно сделано. Не такая большая доля арендных доходов от сдачи жилья. Вполне возможно, что оценили и подумали: 95% арендных платежей будут ниже пороговых значений, после которых ставка по НДФЛ должна увеличиваться. А во-вторых, здесь человек сам должен будет принимать решение, заполнять декларацию, вести счет. Возможно, это считается посложнее. В случае с вкладами банки подают всю информацию и производят начисления. Поэтому, мне кажется, сдача недвижимости не добавит дохода в эти позиции. Мне кажется, что все-таки самый большой пассивный доход — это вклады. Я думаю, что преследуется цель, чтобы больше облагались налогом именно состоятельные граждане, которые имеют на депозитных счетах достаточно большие суммы. Я думаю, что годовой доход с 95% недвижимости, которая сдается, не будет превышать 800 тысяч — 1 млн рублей».
По просьбе Бизнес ФМ эксперты оценили, какие пассивные доходы у россиян сейчас самые крупные, и произвели следующие расчеты. «Дом.РФ» оценивал рынок аренды жилья по итогам 2025 года в 8 млн семей и 252 млн квадратных метров. По приблизительным оценкам, общий доход от всего рынка для арендодателей составил 2 трлн рублей. Плюс от рынка аренды нежилой коммерческой недвижимости еще 1 трлн. Итого — 3 трлн рублей. Теперь возьмем банковские вклады. На депозитах сейчас лежат 68 трлн рублей, при средней ставке в 12% доход с них составит 8 трлн. То есть доходы со сдачи жилья в аренду в 2,5 раза уступают депозитам. Мог ли Минфин арендные доходы не учитывать? Бизнес ФМ направила запрос в министерство, ответа на момент публикации материала не поступило.
Советник президента Гильдии риелторов Москвы, гендиректор агентства «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков обращает внимание на другое. Сегодня очень популярна практика сдавать квадратные метры в аренду не как физлицо, а как ИП. Или еще чаще — как самозанятый. Налог там кратно меньше, и это еще одна причина, почему Минфин мог не вносить арендные доходы в основную налоговую базу. Впрочем, режиму самозанятого недолго осталось, напоминает Константин Барсуков:
Константин Барсуков советник президента Гильдии риелторов Москвы, гендиректор агентства «Релайт-недвижимость» «Давайте не будем забывать о том, что налоговый режим самозанятого, которым очень часто пользуются те, кто легально сдает квартиры в аренду, вообще-то экспериментальный, эксперимент заканчивается в 2028 году. Закрывать, скорее всего, этот режим не будут, но поднимаются вопросы по его адаптации. Например, вопросы по введению страховых взносов либо по приведению налоговой базы к 6%. В целом и НДФЛ могут приподнять. Нам всегда говорят, что 13% — это очень маленькая цифра, поэтому я думаю, что сейчас трогать граждан государство, наверное, сильно не будет, а посмотрит на результаты 2027 года».
Есть несколько моментов: надо помнить, что при продаже недвижимости НДФЛ платится не на сумму продажи, а на сумму прибыли от сделки. Но платить НДФЛ не нужно, если уже истек минимальный срок владения. Это три года для единственного жилья и пять лет, если жилье не единственное. Если, к примеру, в браке есть совместное имущество в виде купленной квартиры и в собственности у одного из супругов есть еще одна, она уже не будет считаться единственным жильем.
Еще один момент — когда предстоят первые выплаты налога по новым правилам. Здесь есть нюансы, указывает адвокат, руководитель налоговой практики, партнер юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерина Болдинова:
Екатерина Болдинова адвокат, руководитель налоговой практики, партнер юридической фирмы Five Stones Consulting «По тем сделкам, по которым налогоплательщик обязан отчитаться, — продажа недвижимого имущества, сделки с долями, акциями и так далее, — сдается декларация за 2027 год в срок до 30 апреля 2028 года, налог уплачиваем до 15 июля 2028 года. Но это только первая итерация. Уже осенью налоговый орган, собрав все данные о наших доходах, довыставляет вместе с налогом на доходы физических лиц, на депозиты, на банковские вклады эту дополнительную сумму. Платы, можно сказать, будет две. Первая — летняя серия, когда мы оплачиваем явные свои доходы, по большим сделкам. И вторая серия — это уже дополнительный дорасчет».
По словам юристов, доходов, не облагаемых НДФЛ, становится все меньше. Это пособия и компенсации, наследство и дарение, маткапитал и алименты, гранты и стипендии. И, опять же, прибыль от продажи недвижимости — при соблюдении минимального срока владения.
