Сложности в отрасли признают в Минстрое: ведомство фиксирует риски невыполнения планов по вводу жилья в ряде регионов. Девелоперы говорят, что отрасль сталкивается с серьезными проблемами
Фото: Марина Демидюк/Фотобанк Лори
В России все больше дел о банкротстве строительных компаний. Начиная с июня количество таких случаев выросло на треть, говорится в исследовании аналитической компании «Контур.Фокус». При этом год к году число дел о банкротстве выросло на 41%.
В основном речь идет о региональных девелоперах: в Казани банкротом была признана «Строительная компания «Ак Барс», в Челябинске — СЗ «Высота», в Сургуте — специализированный застройщик «Салаир», в Перми — «Звезда-2013».
С чем связана череда банкротств и только ли региональные застройщики под ударом, рассуждает генеральный директор Национального агентства развития рынка недвижимости Камила Фазлыева:
— Спрос существенно упал, и на сегодня большое количество новостроек, сданных в регионах, в 10-миллионниках и крупном городе России. Скопилось большое количество построенных, готовых, сданных новостроек, они не реализованы. В результате застройщики не могут пополнять свои счета эскроу, выполнять условия по проектному финансированию. Единицы застройщиков строят на свои собственные деньги. В основном это были кредитные деньги. Соответственно, мы получили картину, к которой шли планомерно последние несколько лет. Падение продаж можно проследить. Особенно четко видна картина по регионам, где скопилось большое количество нераспроданного жилья, и перспектив реализовать их даже в оговоренные сейчас сроки мало. Говорят, потребуется четыре-пять лет, чтобы продать скопившийся пул квартир. В реальности эти сроки исходят из скорости продаж, которые были до этого на рынке. Сегодня даже эти инструменты уходят, продажи будут еще сокращаться.
— Почему в регионах это наиболее заметно?
— По-прежнему едут в Москву, и отток усилился. Едут в Москву, в Санкт-Петербург из регионов по ряду причин, в том числе и поиска работы. Но, кроме того, есть отток в крупные города. Соответственно, в регионах, откуда уезжает население, мы видим больше провал по продажам.
— Коснулась ли проблема московских девелоперов?
— Крупные девелоперские известные федеральные компании имеют возможность влиять на свою репутацию. Здесь как раз размер коллапса из-за огромного объема их строек, несопоставимых с регионалами. Здесь как раз таки серьезные проблемы могут быть гораздо более объемны, чем в регионах.
В Минстрое заявили: трудности с выполнением планов по вводу жилья в некоторых регионах существуют. Однако программа по строительству около 100 млн квадратных метров в России в этом году будет выполнена. При этом каждая вторая квартира в новостройке не находит своего покупателя. В нынешних условиях такие темпы возведения просто не нужны, отмечают эксперты.
В теории подстегнуть спрос мог бы дисконт от застройщиков, но и тут все не так однозначно, комментирует генеральный директор консалтинговой компании «Макон» Илья Володько:
Илья Володько генеральный директор консалтинговой компании «Макон» «Дело в том, что на сегодняшний день девелоперские проекты по уровню рентабельности с учетом текущих затрат и себестоимости строительства находятся практически на грани безубыточности. Любое понижение цены, даже относительно небольшое, может вывести проект в области отрицательных значений. Если бы девелоперы строили объекты за счет собственных средств, наверное, многие из них могли бы пойти на этот шаг и временно реализовывать недвижимость на уровне себестоимости либо даже ниже, чтобы покрыть кассовые разрывы. Но дело в том, что абсолютное большинство стройки в России финансируется банками через механизмы проектного финансирования, и, соответственно, банки не могут пойти на эти условия и разрешить снижение цен для увеличения темпов реализации, поскольку тогда многие девелоперы не смогут погасить кредит при полных продажах объектов в рамках какого-либо конкретного дома. Для тех, у кого есть хоть какая-то возможность пока держаться на плаву, более рациональная стратегия — все-таки дождаться спроса, не опускать цены. Пусть эта прибыль, полученная от продажи квартир, будет отложенная, но тем не менее сам проект окажется рентабельным. Это гораздо важнее, честно говоря, для устойчивости бизнеса на сегодняшний день, чем распродавать с дисконтом нереализованные объекты».
Рост цен на новое жилье в России замедлился — с начала года составил около 6-7%. Эксперты говорят: динамика связана с высокими ипотечными ставками. Ранее на российском рынке до 80% сделок приходилось на жилье с ипотекой. Однако нынешние 17-18% могут позволить себе не все. Меняются и льготные условия — с 1 октября семейная ипотека с одним-двумя детьми будет по ставке 8-12%, сейчас базовая ставка — 6%.
